通過(guò)評估確定補償價(jià)格，科學(xué)合理，便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，有利于簡(jiǎn)化拆遷補償安置程序。通過(guò)評估確定被拆遷房屋價(jià)格，是利用市場(chǎng)手段確保被拆遷人實(shí)際損失能夠準確、合理得到補償的最好辦法。估價(jià)在拆遷補償中起到至關(guān)重要的作用,它直接影響被拆遷人的利益。補償標準不低于估價(jià)價(jià)格是保護被拆遷人利益的基本原則。

　　房屋拆遷的估價(jià)結果與拆遷當事人（拆遷人與被拆遷人）的切身利益密切相關(guān)。估價(jià)結果是否客觀(guān)公正、準確完整，將直接影響到拆遷工作能否順利進(jìn)行。一方面，拆遷人希望降低拆遷補償金額，減少開(kāi)發(fā)成本。另一方面，又希望加快拆遷進(jìn)度，保證項目工期，減少財務(wù)費用，盡快獲得投資回報。拆遷估價(jià)結果與拆遷人的拆遷成本，與待開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)成本有直接關(guān)系；與拆遷人能否按時(shí)完成拆遷任務(wù)，進(jìn)而保證項目工期有間接關(guān)系。拆遷估價(jià)結果又與被拆遷人所獲得的補償金額有直接關(guān)系。如果拆遷補償估價(jià)結果不夠客觀(guān)公正，或者不夠完整準確，會(huì )使拆遷人或被拆遷人喪失對估價(jià)機構客觀(guān)公正性的信任，拆遷補償談判無(wú)法達成一致，進(jìn)而申請復核或另行委托估價(jià)機構評估，使整個(gè)拆遷工作延期。

　　1 房屋拆遷估價(jià)的問(wèn)題

　　1.1 確定估價(jià)機構的不公正性

　　目前我國主要有 3 種確定拆遷估價(jià)機構的做法，但都很難從制度上保證拆遷估價(jià)機構的確定具有公正性。

　�。�1）由拆遷人和被拆遷人共同確定。這種方式是由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致，共同確定估價(jià)機構。對拆遷評估人的委托，如果拆遷人和被拆遷人能夠達成一致，是最好不過(guò)的事情。但是在拆遷工作實(shí)際中，拆遷人和眾多的被拆遷人很難達成一致意見(jiàn)，所以，這種方式往往在實(shí)際工作中操作起來(lái)很難，是一種理想化的方式。這種方式也只能適用于被拆遷人數少，較易形成共識的情況。

　�。�2）由拆遷人確定，且反對的被拆遷人在 50%以下。這種方式是將多數被拆遷人的意志和拆遷人的意志作為確定估價(jià)機構的依據，采取這種方式的邏輯性在于只要 50%以下的被拆遷人反對就推定 50%以上的被拆遷人同意。其實(shí)在實(shí)際工作當中，被拆遷人大多是分散的群體，很難形成共同的意志。在被拆遷人群體中部分人對評估人的確定是不愿公開(kāi)表態(tài)的，通常采取默示的態(tài)度，應當說(shuō)默示不能等于承認。

　　一般拆遷人非常愿意采取這種方式，它是拆遷人最容易操縱評估的方式。

　�。�3）抽簽決定。表面上看這是非常公平的一種方式，也是國際慣例，但是在實(shí)際操作中如果解決不好，還是難以體現確定估價(jià)機構的公平性。例如，究竟由誰(shuí)代表被拆遷人來(lái)抽簽、誰(shuí)在被選的抽簽范圍之內、被選的評估機構由誰(shuí)來(lái)確定和采取什么方式確定。

　　1.2 土地使用權補償的非量化性

　　《土地管理法》規定，城市的土地屬于國家所有；國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實(shí)行征用；任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉讓土地，土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。在實(shí)踐中因公共利益需要征用土地和城市房屋拆遷的界定容易模糊，征用土地和城市房屋拆遷的核心區別在于是否存在合法的地上建筑物和拆遷。對被拆遷房屋的估價(jià)應當包括被拆遷房屋區域內的土地使用權的價(jià)值。根據《土地管理法》的規定，住宅類(lèi)土地使用權的年限為 70 年，商業(yè)類(lèi)土地使用權的年限為 40 年，拆遷許可證頒發(fā)時(shí)，不同的被拆遷房屋區域內土地使用權的剩余年限是不同的。但是在評估時(shí)基本沒(méi)有考慮這一因素，這對被拆遷人是不公平的，而且還可能損害國家對土地的所有權。

　　1.3 估價(jià)機構缺乏中立性

　　建設部 2000 年《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評估機構脫鉤改制的通知》要求，評估機構應當按照《公司法》和

　　《合伙企業(yè)法》的規定改制為估價(jià)師出資的有限責任公司、合伙企業(yè)。由于以前房地產(chǎn)價(jià)格評估機構都是房地產(chǎn)管理部門(mén)內設機構，改制后房地產(chǎn)價(jià)格評估機構仍然與房地產(chǎn)管理部門(mén)有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。而作為拆遷人的開(kāi)發(fā)公司也大多與房地產(chǎn)管理部門(mén)具有種種密切關(guān)系，特別是一些國有的開(kāi)發(fā)公司更是如此。這種房地產(chǎn)管理部門(mén)、評估機構和拆遷公司之間的復雜關(guān)系，使得評估機構很難保持中立性。

　　拆遷評估委托比較普遍的是拆遷人委托。在眾多評估機構激烈競爭的情況下，一些估價(jià)機構為了與拆遷人建立長(cháng)期的合作關(guān)系，一旦獲得拆遷人的委托，便會(huì )屈從于拆遷人，甚至用過(guò)低估價(jià)的方法來(lái)迎合拆遷人的要求，以求下一個(gè)拆遷項目評估的委托。造成這種狀況的原因并不在于估價(jià)機構本身，而在于缺乏科學(xué)的相應制度和機制。

　　2 相關(guān)對策建議

　　2.1 公正委托制度

　　公正地確定拆遷評估機構需要房地產(chǎn)管理部門(mén)和拆遷當事人的共同努力，規范現有的委托方式。首先，房地產(chǎn)管理部門(mén)應當建立房屋估價(jià)機構的信譽(yù)檔案，定期向社會(huì )公示一批資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強、社會(huì )信譽(yù)好的估價(jià)機構，供拆遷當事人選擇。其次，拆遷當事人應當本著(zhù)公開(kāi)透明的原則，由全體被拆遷人投票，從公示的估價(jià)機構中選出擬委托的估價(jià)機構（按得票多少選出 3 至 5 家）。最后，由拆遷當事人以抽簽或協(xié)商一致的方式最終確定估價(jià)機構。受托估價(jià)機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)機構的委托和確定還可以引入公開(kāi)、公正、公平的招投標制度，使整個(gè)拆遷市場(chǎng)脫離拆遷人的操縱。

　　2.2 準確定位估價(jià)物

　�。�1）明析產(chǎn)權。產(chǎn)權文件是估價(jià)時(shí)必須掌握的重要資料，是確認房地產(chǎn)的房屋所有權、土地使用權等權益的有效法律憑證。它包括房地產(chǎn)產(chǎn)權證及土地出讓?zhuān)ㄞD讓?zhuān)┖贤�，低價(jià)付清證明、建筑用地規劃許可證，建筑工程施工許可證，房地產(chǎn)預售許可證，建筑工程竣工驗收證明等等。20 世紀 80 年代的房地產(chǎn)制度改革，特別是《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》頒布實(shí)施以來(lái)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)權管理逐步完善，但過(guò)去大量的歷史遺留問(wèn)題使相當一部分的房地產(chǎn)權屬狀況錯綜復雜，撲朔迷離。理清房地產(chǎn)產(chǎn)權狀況，既是估價(jià)工作中的難點(diǎn)，又是正確估價(jià)的基礎，也是估價(jià)師首先要解決的問(wèn)題。各種房地產(chǎn)產(chǎn)權文件所記載的房地產(chǎn)權屬內涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價(jià)息息相關(guān)，甚至直接關(guān)系到應用何種估價(jià)方法，選用評估方法時(shí)要堅持合理、合法、合情的原則。

　�。�2）合理確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)。在拆遷中對被拆遷房屋和安置用房進(jìn)行價(jià)格評估時(shí)，必然會(huì )涉及到評估時(shí)點(diǎn)的確定問(wèn)題。由于房屋拆遷是個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，從開(kāi)始準備拆遷到拆遷實(shí)施直到房屋安置，一般需要 3~5年時(shí)間，在這么長(cháng)的時(shí)間里以哪個(gè)時(shí)間作為拆遷評估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)呢？從實(shí)踐中來(lái)看，至少有以下幾個(gè)時(shí)點(diǎn)：決定拆遷日、拆遷動(dòng)員日、拆遷許可證核發(fā)之日、拆遷公告日、開(kāi)始拆遷日、拆遷完成日、開(kāi)始安置日、安置完成日。在這么多的時(shí)點(diǎn)上，比較合理的估價(jià)時(shí)點(diǎn)是房屋拆遷許可證核發(fā)之日。

　　根據規定，拆遷房屋的拆遷人取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。房屋拆遷許可證是啟動(dòng)房屋拆遷的法律依據，是拆遷人獲準房屋拆遷的證明文件。拆遷人在申請房屋拆遷許可證時(shí)，必須向拆遷管理部門(mén)提供建設項目批準文件，建設用地規劃許可證，國有土地使用權批準文件，拆遷計劃和拆遷方案及辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明等資料。拆遷管理部門(mén)對申請的資料進(jìn)行認真的審查，嚴格把關(guān)。對不符合條件的拆遷項目，不發(fā)給房屋拆遷許可證；對符合條件的才發(fā)給房屋拆遷許可證。核發(fā)房屋拆遷許可證之日，是整個(gè)拆遷過(guò)程中十分重要的日子，標志著(zhù)拆遷工作的正式啟動(dòng)與實(shí)施。從此之后，拆遷范圍內的單位和個(gè)人不得新建、擴建、改建房屋、租賃房屋和改變房屋、土地用途。也就是說(shuō)，拆遷許可證核發(fā)之后，被拆遷房屋就不能再改變。以房屋拆遷許可證核發(fā)之日估價(jià)為房屋的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，無(wú)論是對拆遷人還是被拆遷人來(lái)說(shuō)，都是比較合理的。

　�。�3）尊重自然屬性。2001 年《城市房屋拆遷管理條例》把補償安置與戶(hù)口分離，淡化人口因素，以房屋價(jià)值作為補償安置的標準，既有理論上的邏輯性，又有實(shí)際上的可操作性。應當說(shuō)，被拆遷房屋的補償標準是考慮被拆遷房屋的基準地價(jià)、標定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎，參照當地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評估，客觀(guān)體現了被拆遷房屋的自然屬性。

　　進(jìn)行房屋估價(jià)時(shí)應當考慮被拆遷房屋的實(shí)際用途而不是只看產(chǎn)權證上記載的用途。對“用途”的理解有 2 種觀(guān)點(diǎn)，一是被拆遷房屋所有權證書(shū)上標明的用途，所有權證未標明用途的，以產(chǎn)權檔案中記錄的用途為準。這是典型的行政管理的思維。二是根據被拆遷房屋的自然屬性進(jìn)行判斷。因為產(chǎn)權證只是對抗善意第三人的法定依據，產(chǎn)權證中標明的用途不能對抗實(shí)際用途。房屋所有人對該房屋的所有權表現在對該房屋的占有、使用、收益和處分，所有人當然可以改變對該房屋用途。這是私有財產(chǎn)權利的尊重，是尊重房屋自然屬性。評估價(jià)值還應當包含被拆遷房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率、樓層和朝向等。對于區位、用途、建筑面積、成新程度、權益狀況、建筑結構形式和使用率等都應在估價(jià)時(shí)考慮，對樓層和朝向可以采用房改中的系數，或者確定統一的系數。

　　2.3 堅持平等原則

　　在實(shí)際的拆遷估價(jià)工作中既要堅持拆遷人與被拆遷人之間的平等，又要堅持估價(jià)機構與拆遷當事人之間的平等。

　�。�1）堅持拆遷人與被拆遷人的平等。在房屋拆遷工作中，拆遷人與被拆遷人往往處在不對等的地位中，這主要表現在經(jīng)濟地位，參與拆遷的主動(dòng)性，補償安置協(xié)議中所處的地位。在拆遷過(guò)程中，被拆遷人是被動(dòng)的，是弱勢的群體，被拆遷人的被動(dòng)地位容易使其合法權益受侵害。為了消除被拆遷人的抵觸情緒，使其積極配合拆遷工作，應在政策上有所傾斜，保護被拆遷人的權益。進(jìn)行房屋拆遷補償時(shí)，其標準應略高于（至少不低于）所在地區同類(lèi)普通住房的正常市場(chǎng)價(jià)格水平。當然，過(guò)分加重拆遷人的負擔，加重開(kāi)發(fā)成本，也會(huì )打擊拆遷人的積極性，影響城市改造和建設。

　�。�2）堅持估價(jià)機構與拆遷當事人的平等。在整個(gè)評估工作中，估價(jià)機構要堅持原則，保持獨立人格，不能在拆遷人的無(wú)理干預下屈從。由于拆遷補償估價(jià)涉及的對象范圍很廣，依據的法規、標準也很多，拆遷當事人對此不可能充分了解，估價(jià)的理論和方法拆遷當事人也不可能準確理解，加之拆遷當事人都有自己的傾向性，因此他們對拆遷補償估價(jià)結果可能會(huì )不同程度地存在疑問(wèn)。估價(jià)機構不能僅僅出具報告就算完事，要配合房屋拆遷管理部門(mén)，認真解答拆遷當事人的疑問(wèn)，使他們準確理解估價(jià)報告，認可或基本認可拆遷補償估價(jià)結果。只有拆遷當事人才最了解估價(jià)對象的細節特征和獨到之處，估價(jià)機構還要仔細聽(tīng)取拆遷當事人的意見(jiàn)，檢查自己估價(jià)報告的完整性和準確性，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)糾正或通知測繪機構重新查丈。保持與拆遷當事人的接觸，充分聽(tīng)取拆遷當事人的意見(jiàn)，不但不影響估價(jià)機構的客觀(guān)公正性，反而更加提升了估價(jià)機構的價(jià)值和地位。

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