近日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于堅持依法依規管理節約集約用地支持社會(huì )主義新農村建設的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。其中，關(guān)于集體非農建設用地使用權流轉試點(diǎn)尤其引人關(guān)注。因為在目前的土地管理法律框架下，集體土地使用權的流轉為法律所禁止。這次國土部要求進(jìn)行集體非農建設用地使用權流轉試點(diǎn)，是否意味著(zhù)政策堅冰已被打破？

　　法律禁錮

　　我國《土地管理法》明確規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設；但是符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外�！笨梢�(jiàn)，集體土地使用權的流轉是與目前我國土地基本法精神相違背的。

　　但據業(yè)內人士透露，一些地方特別是在經(jīng)濟發(fā)達地區和城鄉結合部地帶，農民集體已經(jīng)有一定數量的集體土地使用權進(jìn)入了地下土地產(chǎn)權交易市場(chǎng)，通過(guò)聯(lián)營(yíng)、股份制、出售、出租等各種形式變相轉讓土地使用權，而且處于自發(fā)、無(wú)序和愈演愈烈之勢。

　　據中國土地勘測規劃院總工程師周建春介紹，由于我國近年來(lái)經(jīng)濟飛速增長(cháng)，第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加快了我國的城市化進(jìn)程，這些非農產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都直接導致了目前巨大的非農建設用地需求。同時(shí)土地利用方式上比較利益差距大；征地補償水平低；鄉、村政府行政權力對集體土地產(chǎn)權限制過(guò)大等也是導致集體土地使用權出現非法流轉的重要原因。他認為，農村集體非農建設用地流轉是我國商品經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，也是實(shí)現土地資產(chǎn)價(jià)值和合理配置土地資源的重要途徑。

　　解決目前農村集體非農建設用地面臨的問(wèn)題，改變集體非農建設用地非法、無(wú)序的流轉現象，是我國面臨的一個(gè)緊迫的法律課題。

　　改革試點(diǎn)

　　近幾年來(lái)，關(guān)于農村集體非農建設用地使用權流轉合法化的呼聲頗高。

　　而廣東省成了第一個(gè)吃螃蟹者。2005年5月17日，廣東省人民政府通過(guò)了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）并自當年10月1日起實(shí)施�！掇k法》明確了集體土地使用權可以出讓、出租、轉讓、轉租和抵押，但規定通過(guò)出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地不得用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅建設。

　　這次為適應建設新農村的需要，國土部要求進(jìn)行非農建設用地使用權流轉試點(diǎn)，也間接說(shuō)明了廣東的做法得到了認同。

　　國土資源部相關(guān)負責人表示，目前國土資源部已經(jīng)將農村集體土地突破性試點(diǎn)方案上報國務(wù)院。這一方案的實(shí)施有可能進(jìn)一步修改《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相應內容。試點(diǎn)工作是在積極地探索和積累經(jīng)驗，為下一步集體土地直接入市進(jìn)行鋪墊。

　　專(zhuān)家預測，國土資源部的試點(diǎn)范圍有望在廣東省的基礎上再前進(jìn)一大步：農村集體建設用地可能將允許用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如果此方案得以實(shí)施的話(huà)，土地供應的瓶頸將被徹底打破，土地供應主體的多元化將會(huì )完全改變目前的土地供應格局。

　　但是，如何避免重蹈“一抓就死，一放就亂”的覆轍，是政府主管部門(mén)優(yōu)先考慮的問(wèn)題。有業(yè)內人士表示，由于在目前的法律框架下，集體土地的所有者主體不甚明確，基層群眾組織情況復雜，如果沒(méi)有相應的監管舉措的話(huà)，大家一哄而上，勢必導致集體財產(chǎn)流失、農民的權益受到侵害等事件的大量出現，進(jìn)而成為社會(huì )潛在的不穩定因素。

　　周建春建議，承認集體非農建設用地流轉的合法化，前提是必須符合規劃控制，依法取得，統一管理；以財產(chǎn)權定價(jià)，依產(chǎn)權性質(zhì)分配利益。同時(shí)做好相應的配套和監管工作。

　　房?jì)r(jià)大跌？

　　一直以來(lái)，很多人將城市房?jì)r(jià)過(guò)高歸咎于土地供應量不足和地價(jià)太高所致�！锻ㄖ�》的出臺，讓很多人看到了低價(jià)拿地的曙光。

　　有專(zhuān)家表示，如果允許農村集體非農建設用地入市和農民入股，對房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)異于一次革命性的變革。假如方案得以實(shí)施，房?jì)r(jià)肯定會(huì )跌。

　　但建設部政策研究中心住宅和房地產(chǎn)業(yè)處副處長(cháng)林文鋒對媒體表示，伴隨方案的出臺，可能將會(huì )有城鄉管理方面的一攬子政策浮出水面；從遠期來(lái)看，集體非農建設用地直接入市肯定對房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生重要的影響，但近期對房?jì)r(jià)的影響不會(huì )很大。

　　對于集體非農建設用地可能入市的消息，北京明天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的業(yè)務(wù)總監陳云峰表現的比較興奮。他認為，土地對開(kāi)發(fā)商來(lái)講至關(guān)重要，集體非農建設用地入市預示著(zhù)開(kāi)發(fā)商又有了新的市場(chǎng)切入機會(huì )。新農村建設離不開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的積極參與，開(kāi)發(fā)公司愿意借助其擁有的成熟經(jīng)驗，來(lái)建設高標準的社會(huì )主義新農村。但在相關(guān)配套政策方面要進(jìn)行多方面的論證，以絕后患。新農村的建設，會(huì )促進(jìn)人口在農村和城市間的雙向流動(dòng)，對于穩定房?jì)r(jià)也會(huì )有非常積極的作用。

　　北京陽(yáng)光100房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團常務(wù)副總經(jīng)理范小沖則認為，允許集體非農建設用地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的條件并不成熟。況且，放開(kāi)這個(gè)市場(chǎng)，會(huì )對我國五年來(lái)努力建設的國有土地招拍掛體制造成一定沖擊，也會(huì )破壞目前業(yè)已建立的公平的市場(chǎng)競爭環(huán)境。

　　允許集體非農建設用地使用權流轉試點(diǎn)，是為了適應農村經(jīng)濟的快速發(fā)展，推進(jìn)社會(huì )主義新農村建設的步伐而定的，用它來(lái)承擔穩定房?jì)r(jià)的重任實(shí)在是勉為其難。

　　作者：時(shí)圣華