�。ㄒ痪啪虐四暌辉乱蝗铡√�原市人民政府發(fā)布）

　　第一條　為了加強住宅小區管理，維護業(yè)權人的合法權益和社會(huì )公共秩序，為居民提供良好的生活環(huán)境，根據國家有關(guān)規定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區域內按照城市規劃建設，配套設施齊全并達到一定規模的住宅小區。

　　高層商廈管理、大中型企事業(yè)單位自管房可參照本辦法執行。

　　第三條　新建住宅小區必須按照本辦法規定統一實(shí)行物業(yè)管理。本辦法實(shí)施前已經(jīng)驗收交付使用的住宅小區，應當依照本辦法逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第四條　本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指住宅小區內各類(lèi)房屋及相配套的公用設施、設備及公共場(chǎng)地。

　　業(yè)主是指住宅小區內房屋的所有權人。

　　物業(yè)管理是指住宅小區的業(yè)主管理委員會(huì )招聘物業(yè)管理公司對房屋及其設備以及相關(guān)的居住環(huán)境等進(jìn)行維護、修繕和服務(wù)的活動(dòng)。

　　第五條　市房地產(chǎn)管理部門(mén)是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負責貫徹執行國家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策，制定物業(yè)管理的具體辦法，審核物業(yè)管理公司的資質(zhì)，對全市物業(yè)管理進(jìn)行業(yè)務(wù)指導和監督檢查。

　　市規劃、工商行政、物價(jià)、環(huán)境衛生、園林綠化、市政、公安等行政管理部門(mén)和住宅小區所在地的街道辦事處，按照各自的職責，對居住小區的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導和監督檢查。

　　第六條　住宅小區開(kāi)發(fā)建設單位必須按照城市建設統一規劃要求，配套建設相應的公共設施。住宅小區經(jīng)市城市建設主管部門(mén)綜合驗收合格，方可移交該小區業(yè)主管理委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì )）。

　　管委會(huì )未成立之前由開(kāi)發(fā)建設單位負責物業(yè)管理。

　　第七條　住宅小區交付使用，入住率達百分之六十以上時(shí)，應當在物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導下成立管委會(huì )。

　　管委會(huì )成員由住宅小區業(yè)主的代表從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。

　　第八條　管委會(huì )的權利：

　�。ㄒ唬┲贫ü芪瘯�(huì )章程，維護業(yè)主的合法權益；

　�。ǘ�）管理物業(yè)維修資金和其他公共財產(chǎn)；

　�。ㄈ�）決定選聘、續聘和解聘物業(yè)管理公司；

　�。ㄋ模�審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和物業(yè)管理重大措施；

　�。ㄎ澹﹨f(xié)調業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾；

　�。�六）檢查和監督物業(yè)管理的各項管理工作和物業(yè)管理合同的執行情況。

　　第九條　管委會(huì )的義務(wù)：

　�。ㄒ唬┙邮軜I(yè)主的監督；

　�。ǘ�）接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)、各有關(guān)部門(mén)及物業(yè)所在地街道辦事處的指導和監督；

　�。ㄈ�）協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項管理措施。

　　第十條　物業(yè)管理公司是自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧、具有獨立法人資格的經(jīng)濟實(shí)體，管委會(huì )招聘，承擔住宅小區物業(yè)管理。

　　第十一條　物業(yè)管理公司應當與管委會(huì )簽訂物業(yè)管理合同，明確委托管理的事項、管理標準、管理權限、管理費用、合同期限和違約責任。

　　第十二條　物業(yè)管理公司必須經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門(mén)資質(zhì)審查合格，向工商行政管理部門(mén)辦理注冊登記后，方可接受委托，承擔住宅小區的物業(yè)管理。

　　第十三條　物業(yè)管理公司的權利：

　�。ㄒ唬┮勒瘴飿I(yè)管理合同對住宅小區實(shí)施物業(yè)管理；

　�。ǘ�）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規定收取物業(yè)管理費、服務(wù)費；

　�。ㄈ�）勸阻、制止業(yè)主違反物業(yè)管理規定的行為，對造成物業(yè)損害的，有權要求賠償；

　�。ㄋ模┻x聘各類(lèi)專(zhuān)業(yè)公司承擔專(zhuān)項服務(wù)；

　�。ㄎ澹�從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)或開(kāi)展其他有償服務(wù)。

　　第十四條　物業(yè)管理公司的義務(wù)：

　�。ㄒ唬┞男形飿I(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；

　�。ǘ�）接受業(yè)主的監督，維護業(yè)主的合法權益不受侵害；

　�。ㄈ�）重大管理措施提交管委會(huì )審議決定；

　�。ㄋ模┙邮芪飿I(yè)管理行政主管部門(mén)、各有關(guān)部門(mén)及物業(yè)所在地街道辦事處的指導和監督。

　　第十五條　業(yè)主應與管委會(huì )簽訂進(jìn)住合同，履行進(jìn)住手續，遵守合同中規定的義務(wù)，按時(shí)交納有關(guān)費用，自覺(jué)維護住宅小區秩序。

　　業(yè)主有權要求管委會(huì )與不稱(chēng)職的物業(yè)管理公司解除聘用合同，有權對妨礙住宅小區管理秩序、生活秩序和損壞公共設施的行為進(jìn)行勸阻、制止和舉報。

　　第十六條　業(yè)主違反本規定，有下列行為的，物業(yè)管理公司有權勸阻、制止，要求其恢復原狀、賠償損失，并和有關(guān)行政管理機關(guān)報告：

　�。ㄒ唬┥米哉加霉�共場(chǎng)所地或者改變公共設施用途的；

　�。ǘ�）擅自改變房屋結構、用途、外觀(guān)，毀損設施、設備，危及房屋安全的；

　�。ㄈ�）私搭亂建，亂停亂放車(chē)輛，在房屋共用部位堆放雜物，破壞綠化，污染環(huán)境，影響住宅區景觀(guān)，制造噪聲擾民的。

　　第十七條　物業(yè)管理公司違反本辦法，有下列行為之一的，業(yè)主有權向管委會(huì )投訴或向物業(yè)管理行政主管部門(mén)反映，管委會(huì )有權予以制止并要求其限期改正，賠償損失，直至解除物業(yè)管理合同：

　�。ㄒ唬┓课菁肮�共設施、設備修繕不及時(shí)的；

　�。ǘ�）管理制度不健全，管理混亂的；

　�。ㄈ�）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

　�。ㄋ模┥米愿淖兎康禺a(chǎn)和公用設施用途的；

　�。ㄎ澹┎宦男谢蛘卟蝗�面履行物業(yè)管理合同及本辦法規定的義務(wù)的。

　　第十八條　住宅小區開(kāi)發(fā)建設單位移交住宅區時(shí)，應向管委會(huì )提供相應的辦公用房，并提供一定的物業(yè)維修資金。

　　物業(yè)維修資金由管委會(huì )設立專(zhuān)帳進(jìn)行管理，用于住宅共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用。

　　物業(yè)維修資金不足時(shí)，業(yè)主應當根據擁有的住宅建筑面積比例交納物業(yè)維修資金。

　　管委會(huì )應定期公布物業(yè)維修資金的收支情況，接受業(yè)主監督。

　　第十九條　物業(yè)管理服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及與管理服務(wù)水平相適應的原則，由物業(yè)管理單位根據實(shí)際提供的服務(wù)項目和各項費用開(kāi)支情況，向物價(jià)部門(mén)申報，物價(jià)部門(mén)征求物業(yè)管理行政主管部門(mén)意見(jiàn)后，以獨立小區為單位核定。

　　第二十條　無(wú)資質(zhì)審查合格證，擅自承攬住宅小區物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)對其處以2000元至20000元的罰款，并責令其終止對住宅小區物業(yè)的管理。無(wú)營(yíng)業(yè)執照的，由工商行政管理部門(mén)依據工商法規處罰。

　　第二十一條　物業(yè)管理公司管理不善，住宅小區居住環(huán)境達不到規定標準的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)對其予以警告，限期改正，逾期不改的，處以1000元至10000元的罰款，并可降低資質(zhì)等級。

　　第二十二條　物業(yè)管理公司擅自擴大收費范圍，提高收費標準的，由物價(jià)部門(mén)依法處理。

　　第二十三條　物業(yè)管理公司與業(yè)主因管理和維護發(fā)生糾紛時(shí)，經(jīng)管委會(huì )調解無(wú)效，物業(yè)管理公司與業(yè)主可依法申請仲裁，或直接向房屋所在地人民法院起訴。

　　第二十四條　條當事人對行政機關(guān)作出的行政處罰不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。

　　第二十五條　市屬郊、縣可參照本辦法執行。第二十六條　本辦法由市房地產(chǎn)管理部門(mén)負責解釋。

　　第二十六條　本辦法自公布之日起施行。