岳陽(yáng)市人民政府令第3號

　　《關(guān)于進(jìn)一步加強住宅小區建設和管理的規定》已經(jīng)2003年6月20日市人民政府第6次常務(wù)會(huì )議討論通過(guò)，現予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。

　　市 長(cháng)：羅碧升

二○○三年六月二十日

　　關(guān)于進(jìn)一步加強住宅小區建設和管理的規定

　　第一條 為全面提高住宅小區的建設質(zhì)量和管理水平，改善城市居民的居住環(huán)境，建設秀美的現代化城市，根據國家有關(guān)法律法規的規定，結合我市實(shí)際，制訂本規定。

　　第二條 確保住宅小區建設規模。

　�。�1）堅持“統一規劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設”的原則，住宅全面納入小區規劃建設。新建住宅小區（舊城改造中的住宅小區除外）應當達到一定的建設規模，原則上市區不少于8萬(wàn)平方米，縣城不少于5萬(wàn)平方米。住宅小區經(jīng)統一規劃后，鼓勵多家開(kāi)發(fā)企業(yè)共同開(kāi)發(fā)。對達到15萬(wàn)平方米以上的大型住宅小區，報建中市本級審批的收費可給予適當優(yōu)惠。

　�。�2）住宅小區建設單位必須具有相適應的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級和開(kāi)發(fā)實(shí)力，不得越級承接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

　�。�3）禁止黨政機關(guān)和事業(yè)單位（包括公職人員、已享受房改的人員）組織職工新建福利住房和經(jīng)濟適用住房。

　�。�4）城市規劃區內嚴禁擅自新建私人住宅，嚴禁無(wú)證開(kāi)發(fā)商品住房，嚴禁利用劃撥土地擅自進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，嚴禁在集體土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　�。�5）房地產(chǎn)管理部門(mén)應加強對經(jīng)濟適用住房建設的管理，會(huì )同有關(guān)部門(mén)嚴格控制建設規模標準、銷(xiāo)售價(jià)格和對象，落實(shí)土地、稅費等方面的優(yōu)惠政策。企業(yè)新建職工住宅小區納入全市住宅小區建設規劃統一管理，嚴禁借經(jīng)濟適用房之名從事商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第三條 嚴格住宅小區建設標準。

　�。�1）住宅小區建設應當符合城市居住區規劃設計規范。

　�。�2）新建小區應保證綠地面積達到規定要求，未達到規定面積的應繳納異地綠化費。

　�。�3）住宅建筑設計既要堅持合理、實(shí)用、規范的原則，又要提高設計藝術(shù)，追求美觀(guān)精致。鼓勵建中、高層建筑，新建六層以下（含六層）的樓房，屋頂一律采取坡屋頂等立體狀設計，外墻采用國家認定的合格涂料，做到顏色與環(huán)境協(xié)調。房屋裝修不得擅自改變結構和外觀(guān)設計。

　�。�4）住宅小區的規劃設計方案由城市規劃行政主管部門(mén)組織計劃、建設、房地產(chǎn)、建工、園林、公用事業(yè)、國土、環(huán)保、消防等部門(mén)會(huì )審，經(jīng)專(zhuān)家評審報批同意后，方可實(shí)施。經(jīng)批準的規劃設計方案不得擅自修改。確需修改規劃設計方案的，由規劃行政主管部門(mén)組織重新評審。

　�。�5）住宅小區建設應嚴格按照規劃設計要求，搞好小學(xué)、幼托、上下水、供電、供氣、廣電、電信、消防、道路、路燈、環(huán)保、衛生等公共基礎設施的配套，并做到基礎配套設施建設與住宅建設同步進(jìn)行，為社區和治安管理提供必要場(chǎng)所。完成配套建設的，免交配套費。通過(guò)拍賣(mài)方式取得土地使用權的中高層建筑配套費全免，其他行政性收費減半收取，六層以下（含六層）配套費減半收取。已建成的住宅小區配套建設未完成的，應按有關(guān)規定補建，未補建的，全額補交配套費。

　�。�6）住宅小區各項建設工程合格率應達到100%，優(yōu)良率達到30%以上。

　　住宅小區竣工后，由房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同建設、規劃、園林、建工、公用事業(yè)、消防、人防等部門(mén)對照經(jīng)評審的設計方案對小區建設進(jìn)行分期驗收或綜合驗收。未經(jīng)分期驗收或綜合驗收的，不得交付使用，房地產(chǎn)管理部門(mén)不予辦理房屋產(chǎn)權登記發(fā)證手續。

　　第四條 加強住宅小區建設管理。

　�。�1）住宅小區建設由房地產(chǎn)管理部門(mén)根據房地產(chǎn)發(fā)展需要及時(shí)提出開(kāi)發(fā)建設計劃，經(jīng)計劃、建設、房產(chǎn)、規劃、國土等部門(mén)共同審查后，報市政府審批。

　�。�2）住宅小區建設納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理。開(kāi)發(fā)建設單位要將經(jīng)相關(guān)部門(mén)審查的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目手冊在項目開(kāi)工前和建設過(guò)程中定期送房地產(chǎn)管理部門(mén)審查。房地產(chǎn)管理部門(mén)根據住宅小區規劃設計要求和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目手冊的審批內容全面監督實(shí)施，各相關(guān)部門(mén)應按照管理職能各負其責，相互配合，加強監管。

　�。�3）政府確定的住宅小區建設項目、單位定向開(kāi)發(fā)項目及其它需要招投標的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的招投標（不包括工程建設、勘察、設計、施工、監理的招投標），由房地產(chǎn)管理部門(mén)組織實(shí)施。未經(jīng)招投標或進(jìn)場(chǎng)交易的，不得對外發(fā)包。

　�。�4）開(kāi)發(fā)建設單位要建立質(zhì)量保證體系，依法辦理工程質(zhì)量監理手續，委托具有相應資質(zhì)等級的工程監理單位監理，并積極采用新技術(shù)、新工藝、新材料，確保住宅建設質(zhì)量。

　�。�5）住宅小區項目轉讓?xiě)�當符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。在轉讓行為實(shí)施前，轉讓雙方須持轉讓合同到房地產(chǎn)管理部門(mén)和規劃、土地管理部門(mén)審批。

　�。�6）預售商品房時(shí)，必須交清全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證、建設工程規劃許可證和施工許可證，完成預售商品房工程建設總投資的25%以上，已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，并取得房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的《商品房預售許可證》。交付使用時(shí)，開(kāi)發(fā)建設單位應當向購買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)，并在規定時(shí)限內為購房人辦理產(chǎn)權登記發(fā)證手續。

　　第五條 強化住宅小區物業(yè)管理。

　�。�1）開(kāi)發(fā)建設單位申報住宅小區規劃設計方案評審時(shí)必須附有物業(yè)管理方案，并在評審規劃設計方案同時(shí)進(jìn)行審定。未作好物業(yè)管理方案的小區規劃設計方案不予審批。

　�。�2）開(kāi)發(fā)建設單位在新建住宅小區預（銷(xiāo)）售前，須選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承擔前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，并報市房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。否則，其房屋不得預（銷(xiāo)）售。

　�。�3）住宅小區經(jīng)綜合驗收合格，且物業(yè)管理方案已落實(shí)的，開(kāi)發(fā)建設單位方可移交業(yè)主委員會(huì )選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，并按有關(guān)規定移交相關(guān)資產(chǎn)和資料。違者，由房地產(chǎn)管理部門(mén)依照《湖南省城市住宅區物業(yè)管理條例》進(jìn)行處罰。

　�。�4）住宅銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)發(fā)建設單位應當依照《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，履行住宅共用部位共用設施設備維修基金代收代繳義務(wù)，確保售后維修管理，維護業(yè)主的合法權益。

　�。�5）物業(yè)管理收費標準由物價(jià)管理部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)管理部門(mén)按物業(yè)管理單位資質(zhì)等級和管理區的規模、服務(wù)項目進(jìn)行核定。物業(yè)管理單位應公示收費項目、服務(wù)內容和收費標準，接受業(yè)主的監督和質(zhì)詢(xún)。

　�。�6）物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，未履行物業(yè)服務(wù)合同約定的職責義務(wù)，業(yè)主投訴多，服務(wù)質(zhì)量差的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應降低其資質(zhì)等級，情節嚴重的，注銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。