金政[200285號

　　二○○二年六月二十六日

　　第一條　為了規范城市房屋拆遷價(jià)格評估行為，維護房屋拆遷雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國價(jià)格法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《浙江省城市房屋拆遷管理條例》、《中華人民共和國房地產(chǎn)估價(jià)規范》和《浙江省城市房屋拆遷價(jià)格評估辦法》（送審稿）的有關(guān)規定精神，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱(chēng)房屋拆遷價(jià)格評估，是指在本市規劃區內國有土地上實(shí)施房屋拆遷時(shí)，房地產(chǎn)評估機構依法評定被拆遷房屋、安置用房?jì)r(jià)格的活動(dòng)。

　　第三條　房屋拆遷價(jià)格評估應當委托有評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構進(jìn)行。房屋拆遷評估中的主要評估人員應當是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。房屋拆遷估價(jià)報告必須經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字并經(jīng)評估機構蓋章。

　　第四條　被拆遷房屋及其附屬物和安置用房的評估基準日均以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為準。

　　第五條　房屋貨幣補償基準價(jià)，由市房屋拆遷管理部門(mén)會(huì )同規劃、價(jià)格、國土資源等行政管理部門(mén)按照《浙江省城市房屋拆遷管理條例》的規定，在劃分地段范圍的基礎上，按不同地段、用途分別擬定貨幣補償基準價(jià)，報市人民政府批準后實(shí)施。

　　市房屋拆遷管理部門(mén)應會(huì )同有關(guān)部門(mén)制定上一年度各類(lèi)房屋的重置價(jià)，區位、建筑結構、成新、層次、朝向等因素的確定方法或其變動(dòng)幅度，房屋裝修和附屬物補償標準，報市人民政府批準后實(shí)施。

　　房屋用途分為住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房及其他房屋等五類(lèi)。房屋重置價(jià)格包括前期工程費、建筑安裝工程費、小區內配套設施費。

　　第六條　被拆遷房屋及其附屬物、安置用房的評估以貨幣補償基準價(jià)為基本依據，結合該房屋具體區位、建筑結構、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修及其它因素由房地產(chǎn)評估機構評估確定。

　　房屋具體區位因素是指拆遷地塊相對于所在地段，房屋具體位置相對于拆遷地塊的優(yōu)劣程度。區位差價(jià)系數參照市國土資源局《金華市基準地價(jià)更新評估》的區域劃分在規定幅度內調整。

　　建筑結構是指房屋的結構類(lèi)型，不同的房屋結構按房屋重置價(jià)格的不同確定其結構差價(jià)。

　　建筑面積是指房屋所有權證或者其它合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積。

　　成新是指房屋的新舊程度，由房地產(chǎn)估價(jià)師根據本辦法規定的房屋成新率標準或房屋耐用年限（根據GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規范中的房屋經(jīng)濟耐用年限參考值），結合房屋的使用保養狀況評估確定。

　　層次是指房屋所在樓層。

　　朝向是指房屋結構的主立面及所在部位。

　　其它因素是指房屋的戶(hù)型、特殊建筑結構形式、周?chē)�環(huán)境等因素，其它因素差價(jià)率在規定的幅度內由房地產(chǎn)估價(jià)師根據實(shí)際評估確定。

　　附屬物是指房屋主體以外的地坪、圍墻、及其它構（建）筑物，附屬物的補償價(jià)格根據附屬物補償價(jià)格標準結合成新評估確定。

　　裝修是指貨幣補償基準價(jià)中規定的房屋標準以外的房屋裝修，裝修包括樓地面、墻柱面、天棚、門(mén)套、窗套等。在保證房屋基本結構不變的情況下，被拆遷人可自行拆移家具、設備等（除門(mén)窗不能拆移外）。

　　第七條　被拆遷房屋貨幣補償金額和安置用房評估金額的計算公式。

　　被拆遷房屋貨幣補償金額=[房屋貨幣補償基準價(jià)×區位差價(jià)系數×（1+層次差價(jià)率）×（1+朝向差價(jià)率）×（1+其他因素差價(jià)率）-同類(lèi)房屋的重置價(jià)格+被拆遷房屋的重置價(jià)格×成新率]×建筑面積+附屬物補償金額+裝修補償金額

　　安置用房評估金額＝［房屋貨幣補償基準價(jià)×區位差價(jià)系數×（1＋層次差價(jià)率）×（1+朝向差價(jià)率）×（1+其他因素差價(jià)率）-同類(lèi)房屋的重置價(jià)格+安置房屋的重置價(jià)格×成新率］×建筑面積

　　第八條　不能采用第七條的公式進(jìn)行拆遷評估商業(yè)、辦公、工業(yè)及其他房屋的，適用市場(chǎng)比較法。因缺乏足夠的市場(chǎng)成交案例不能采用市場(chǎng)比較法時(shí)，適用成本法。

　　市房屋拆遷管理部門(mén)可以制定市場(chǎng)比較法、成本法拆遷評估規定，報市人民政府批準后實(shí)施。房屋地產(chǎn)價(jià)格評估機構采用市場(chǎng)比較法、成本法進(jìn)行拆遷評估，應當遵守法律、法規及規范性文件的規定。

　　市場(chǎng)比較法是指房屋拆遷評估中以同類(lèi)房屋的市場(chǎng)成交價(jià)格作為基礎，進(jìn)行適當修正，作為該拆遷房屋補償價(jià)格的評估方法。成本法是指房屋拆遷評估中以開(kāi)發(fā)或建造與被拆遷房屋相同用途的房屋需要的成本和費用，再加上正常利潤和稅金作為被拆遷房屋補償價(jià)格的評估方法。

　　第九條　被拆遷房屋合法占有的土地面積超過(guò)其建筑面積除以標準容積率的，超過(guò)部分的土地面積按照《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十九條規定予以補償。

　　房屋的容積率按房屋建筑時(shí)規劃行政主管部門(mén)批準規定的容積率，未規定容積率的按標準容積率為：住宅用地1.3，辦公用地1.5，商業(yè)用地1.5，工業(yè)用地0.5，其他用地1.5，在此標準上下浮動(dòng)10%范圍內確定。

　　被拆遷房屋合法使用的土地面積，以土地使用證的記載為憑證。

　　第十條　拆遷評估應當由拆遷人委托，并簽訂評估委托合同，按規定標準支付的評估費用一次性存入市房屋拆遷管理部門(mén)指定銀行的帳戶(hù)，評估完成后10日內經(jīng)市房屋拆遷管理部門(mén)同意方可使用，拆遷許可證規定范圍內的拆遷房屋及其附屬物與安置用房的評估應當委托同一家評估機構進(jìn)行。

　　第十一條　房屋拆遷管理部門(mén)應當提出不少于兩家房地產(chǎn)評估機構名單，并說(shuō)明其資質(zhì)等級、信譽(yù)等情況，供被拆遷人選擇。被拆遷人應當在房屋拆遷管理部門(mén)提供房地產(chǎn)評估機構名單后10日內作出選擇。評估機構由房屋拆遷管理部門(mén)按參加選擇的被拆遷人的多數意見(jiàn)確定。參加選擇的選票數應滿(mǎn)足被拆遷范圍內實(shí)際參加選擇人數的50%以上為有效。評估機構所得贊成票相等或者被拆遷人未在規定時(shí)間內作出選擇，由房屋拆遷管理部門(mén)確定。

　　第十二條　被拆遷人應當如實(shí)向評估機構提供評估所必須的資料，并協(xié)助評估機構開(kāi)展現場(chǎng)查勘。

　　第十三條　評估機構應當按照評估合同約定的時(shí)間和內容完成委托任務(wù)。接受委托的評估機構不得轉讓受托的評估業(yè)務(wù)。

　　第十四條　房屋拆遷估價(jià)的貨幣單位精確到人民幣元。

　　第十五條　評估機構應當向委托人提供全部被拆遷房屋的整體評估報告和各套分報告，同時(shí)向被拆遷人出具分報告。

　　第十六條　評估機構應當將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門(mén)牌號、評估因素、依據、裝修、估價(jià)結果等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會(huì )監督。公示時(shí)間不得少于10日。

　　第十七條　評估機構在出具估價(jià)報告后，應當向房屋拆遷當事人解釋拆遷估價(jià)的依據、選用的評估方法、評估結果產(chǎn)生過(guò)程等。

　　第十八條　當事人對評估結果有異議的，應當在公示時(shí)間內向原評估機構書(shū)面申請復核，原評估機構應當在收到書(shū)面申請后10個(gè)工作日內出具書(shū)面復核結果。

　　第十九條　當事人對復核結果仍有異議的，應當在收到復核結果后10日內向房屋拆遷管理部門(mén)書(shū)面申請裁決。當事人為市房屋拆遷管理部門(mén)的，應向市人民政府申請裁決。裁決部門(mén)受理裁決申請后，可提請市房屋拆遷評估技術(shù)委員會(huì )對評估結果進(jìn)行鑒定，房屋拆遷評估技術(shù)委員會(huì )出具的鑒定結論可作為裁決依據。裁決部門(mén)應當自受理裁決申請之日起30日內作出書(shū)面裁決。

　　第二十條　房地產(chǎn)價(jià)格評估機構、房地產(chǎn)估價(jià)人員在房屋拆遷估價(jià)中違反規定的，由房地產(chǎn)主管部門(mén)依照有關(guān)法律、法規、規章的規定進(jìn)行處罰，并依法承擔相應的賠償責任。

　　第二十一條　本辦法自下文之日起試行�！墩憬�省城市房屋拆遷價(jià)格評估辦法》正式下文后，本辦法規定與之不一致的，以《浙江省城市房屋拆遷價(jià)格評估辦法》為準。