索 取 號：A14206000-2005-001
　　文件編號：市政府令第2號
　　產(chǎn)生日期：2005-8-1

　　泰州市人民政府令第2號

　　《泰州市城市房屋拆遷管理辦法》已經(jīng)市政府第31次常務(wù)會(huì )議討論通過(guò)，現予頒布。

　　市長(cháng) 毛偉明
　　二○○五年七月二十七日

　　泰州市城市房屋拆遷管理辦法

　　第一章　總則

　　第一條  為加強城市房屋拆遷管理，規范城市房屋拆遷行為，維護拆遷當事人的合法權益，保障城市建設項目的順利進(jìn)行，根據國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》及《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》等規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　在本市城市規劃區內國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

　　第三條　市建設行政主管部門(mén)是本市城市房屋拆遷行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋拆遷行政主管部門(mén)），對本市城市房屋拆遷工作實(shí)施監督管理；市城市房屋拆遷管理辦公室具體負責本市城市房屋拆遷管理工作。市（縣）建設行政主管部門(mén)是本行政區域內的城市房屋拆遷行政主管部門(mén)。

　　市、市（縣）人民政府發(fā)改委、規劃、國土、財政、物價(jià)、工商、公安、文化等有關(guān)部門(mén)應當依照有關(guān)法律、法規的規定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行。

　　第四條  拆遷人應依照法律、法規以及本辦法的規定對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人、房屋承租人應當在拆遷補償安置協(xié)議約定或行政裁決規定的搬遷期限內完成搬遷。

　　本辦法所稱(chēng)拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。

　　本辦法所稱(chēng)被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

　　第二章　拆遷管理及程序

　　第五條  城市房屋拆遷應當遵循下列程序：

　�。ㄒ唬�     進(jìn)行拆遷項目評估；

　�。ǘ�）     申領(lǐng)房屋拆遷許可證；

　�。ㄈ�）     房屋拆遷行政主管部門(mén)發(fā)布拆遷公告；

　�。ㄋ模�     拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人及房屋承

　　租人訂立書(shū)面拆遷補償安置協(xié)議；

　�。ㄎ澹�     拆遷人按照拆遷補償安置協(xié)議進(jìn)行補償安置；

　�。�六）     實(shí)施房屋拆除。

　　實(shí)施房屋拆遷施工的時(shí)間，應當自拆遷公告公布之日起不少于30日。對華僑和其他居住在國（境）外的人員，拆遷人應當書(shū)面告知實(shí)施房屋拆遷的時(shí)間，實(shí)施拆遷施工的時(shí)間自送達拆遷通知之日起不得少于45日。

　　第六條  申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的房屋拆遷行政主管部門(mén)提交下列資料：

　�。ㄒ唬┓课莶疬w申請書(shū)。

　�。ǘ�）建設項目批準文件。

　�。ㄈ�）建設用地規劃許可證。

　�。ㄋ模﹪�有土地使用權批準文件。

　�。ㄎ澹┌�括下列內容的拆遷計劃和拆遷方案：

　　1、確切的拆遷范圍；

　　2、拆遷范圍內房屋的用途、面積、權屬等現狀；

　　3、拆遷的實(shí)施步驟和安全防護、環(huán)保措施；

　　4、拆遷資金，安置房、周轉房或者其他臨時(shí)過(guò)渡措施的落

　　實(shí)情況；

　　5、拆遷的方式、時(shí)限等。

　�。�六）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構出具的足額拆遷補償安置資金證明。

　　第七條  拆遷補償安置資金不足的，房屋拆遷行政主管部門(mén)不予發(fā)放房屋拆遷許可證。

　　拆遷人實(shí)施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

　　第八條  房屋拆遷行政主管部門(mén)應當自收到拆遷許可申請之日起5日內，作出受理或不予受理決定；經(jīng)審查對符合拆遷許可條件的，自收到申請之日起30日內頒發(fā)房屋拆遷許可證，并附詳細的拆遷范圍圖。

　　第九條  房屋拆遷行政主管部門(mén)在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

　　房屋拆遷行政主管部門(mén)和拆遷人應當及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

　　第十條  拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。

　　房屋拆遷行政主管部門(mén)不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

　　第十一條  拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書(shū)，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷行政主管部門(mén)備案。

　　拆遷人可以通過(guò)招標方式確定拆遷實(shí)施單位。

　　被委托的拆遷實(shí)施單位不得轉讓拆遷業(yè)務(wù)。

　　第十二條　拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個(gè)人不得進(jìn)行下列活動(dòng)：

　�。ㄒ唬┬陆�、擴建、改建房屋；

　�。ǘ�）改變房屋和土地用途；

　�。ㄈ�）租賃房屋。

　　房屋拆遷行政主管部門(mén)應當就前款所列事項，書(shū)面通知發(fā)改委、公安、國土、工商、規劃等部門(mén)和單位暫停辦理相關(guān)手續，書(shū)面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長(cháng)不得超過(guò)1年。拆遷人需要延長(cháng)暫停期限的，應當在期限屆滿(mǎn)15日前向房屋拆遷行政主管部門(mén)提出申請，經(jīng)房屋拆遷行政主管部門(mén)批準可以延長(cháng)；延長(cháng)的期限不得超過(guò)1年，房屋拆遷行政主管部門(mén)應當將延長(cháng)期限通知相關(guān)部門(mén)和單位。

　　第十三條　拆遷人與被拆遷人應當訂立書(shū)面拆遷補償安置協(xié)議，協(xié)議一般包括以下內容：

　�。ㄒ唬┭a償方式和補償金額；

　�。ǘ�）安置用房面積和安置地點(diǎn)；

　�。ㄈ�）搬遷期限；

　�。ㄋ模┌徇w過(guò)渡方式和過(guò)渡期限；

　�。ㄎ澹┻`約責任；

　�。�六）解決爭議的方式。

　　拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

　　第十四條  拆遷人與被拆遷人訂立房屋拆遷補償安置協(xié)議時(shí)，被拆遷人、房屋承租人應向拆遷人提供房屋所有權證、國有土地使用證、房屋租賃協(xié)議以及其他權屬證明和身份證明。

　　第十五條  房屋拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人應在協(xié)議約定的搬遷期限內搬遷完畢，并將被拆遷房屋交付給拆遷人。被拆遷人選擇貨幣補償安置的，拆遷人應在協(xié)議約定的期限內將貨幣補償安置款一次性足額支付給被拆遷人；拆遷人未按照拆遷補償安置協(xié)議對被拆遷人進(jìn)行補償安置的，不得拆除被拆遷人的房屋。

　　第十六條  房屋拆遷行政主管部門(mén)應加強對房屋拆遷補償安置資金的監管。拆遷人在未完成房屋拆遷許可證確定的拆遷項目前，不得以非拆遷安置為目的使用存入指定銀行的拆遷補償安置資金。

　　第十七條　被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷行政主管部門(mén)審核同意并向公證機構辦理證據保全后，方可實(shí)施拆遷：

　�。ㄒ唬┊a(chǎn)權不明或者產(chǎn)權有糾紛的；

　�。ǘ�）產(chǎn)權人下落不明的。

　　被拆遷房屋系房產(chǎn)管理部門(mén)代管的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機構公證，并辦理證據保全。

　　第十八條　拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依約定向仲裁機構申請仲裁；也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

　　第十九條  拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內實(shí)施房屋拆遷。拆遷人需要延長(cháng)拆遷期限的，應當在拆遷期限屆滿(mǎn)15日前，向房屋拆遷行政主管部門(mén)提出延期拆遷申請，房屋拆遷行政主管部門(mén)應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。

　　第二十條　尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經(jīng)房屋拆遷行政主管部門(mén)同意，原拆遷補償安置協(xié)議中有關(guān)權利、義務(wù)隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當及時(shí)書(shū)面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。

　　第二十一條　房屋拆除應當由具備保證安全條件、具有建筑施工企業(yè)資質(zhì)證書(shū)和房屋拆卸企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的企業(yè)承擔。拆遷人可以通過(guò)招投標方式選擇施工企業(yè)，并編制拆除方案，施工企業(yè)負責人對房屋拆除安全負責。

　　第三章　拆遷補償與安置

　　第二十二條　拆遷人應當按照國家、省和本辦法規定對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，不予補償，當事人應當在被拆遷合法房屋騰空移交前自行拆除。拆除未超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，應當按剩余使用期限的評估價(jià)格給予適當補償。

　　第二十三條　拆遷補償的方式可以實(shí)行貨幣補償，也可實(shí)行房屋產(chǎn)權調換。被拆遷人有權選擇拆遷補償方式，但下列情形除外：

　�。ㄒ唬┎疬w非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調換，由拆遷人給予貨幣補償；

　�。ǘ�）拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權調換；

　�。ㄈ�）拆遷產(chǎn)權人共同共有的房屋，被拆遷人之間達不成分割協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權調換。

　�。ㄋ模┮罁�本辦法第五十一條規定參照經(jīng)營(yíng)用房評估的住宅房屋只能選擇住宅房進(jìn)行產(chǎn)權調換，不得選擇經(jīng)營(yíng)用房進(jìn)行產(chǎn)權調換。

　　實(shí)行貨幣補償的，貨幣補償金應直接支付給被拆遷人。

　　第二十四條　貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積、新舊程度等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格確定。對被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)評估，應當遵守本辦法第四章的規定。

　　實(shí)行房屋產(chǎn)權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照前款的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價(jià)格。貨幣補償金額與所調換房屋的價(jià)格有差價(jià)的，結清差價(jià)后給予產(chǎn)權調換。

　　第二十五條  被拆遷人對合法共用的天井、院落等國有土地達成分割協(xié)議的，按協(xié)議確認土地使用權；共用人未達成協(xié)議的，按房屋合法建筑面積的比例分攤。

　　第二十六條  在拆遷公告前，房屋所有權人已將房屋轉讓、贈予他人，但未依法辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)和土地使用權變更手續，如轉讓人與受讓人、贈予人與受贈人無(wú)爭議的，經(jīng)房產(chǎn)和國土部門(mén)確認后，拆遷人與房屋受讓人、受贈人簽訂拆遷安置補償協(xié)議。有爭議的，由房產(chǎn)、國土部門(mén)依法確權后，拆遷人與房屋所有人簽訂拆遷安置補償協(xié)議；房產(chǎn)、國土部門(mén)不能確認產(chǎn)權的，當事人應當通過(guò)訴訟解決權屬糾紛，拆遷人按本辦法第十七條的規定拆遷。

　　第二十七條  因國有土地使用權發(fā)生轉讓而發(fā)生房屋所有權轉移的，持有國有土地轉讓批準文件且實(shí)際使用該國有土地的單位或個(gè)人為被拆遷人，拆遷人依法給予補償。

　　第二十八條　拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應當依照有關(guān)法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

　　第二十九條  被拆遷人選擇貨幣補償的，拆遷人對被拆遷人按合法建筑面積每平方米50元計算，一次性支付臨時(shí)安置補助費；臨時(shí)安置補助費低于3000元的按3000元支付。

　　第三十條  被拆遷人選擇產(chǎn)權調換的，過(guò)渡期限內被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時(shí)安置補助費，臨時(shí)安置補助費的標準為每戶(hù)每月不少于400元。

　　被拆遷人使用拆遷人提供的周轉房的，在本辦法規定的過(guò)渡期限內拆遷人不支付臨時(shí)安置補助費。

　　第三十一條　拆遷過(guò)渡期限自被拆遷人或者房屋承租人將房屋騰空交與拆遷人或拆遷實(shí)施單位之日起，不得超過(guò)18個(gè)月。拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人應當遵守過(guò)渡期限的協(xié)議。

　　除當事人另有約定的，因拆遷人的責任延長(cháng)過(guò)渡期限的，從逾期之月起，拆遷人應當按照下列規定給被拆遷人或者房屋的承租人增付臨時(shí)安置補助費：

　�。ㄒ唬┍徊疬w人或者房屋承租人自行解決過(guò)渡用房的，延長(cháng)期限在12個(gè)月以?xún)鹊�，增付一倍臨時(shí)安置補助費；延長(cháng)期限超過(guò)12個(gè)月的，自超過(guò)之月起再增付一倍的臨時(shí)安置補助費。

　�。ǘ�）由拆遷人提供過(guò)渡用房的，延長(cháng)期限在12個(gè)月以?xún)鹊�，每月付給不少于400元臨時(shí)安置補助費，延長(cháng)期限超過(guò)12個(gè)月的，自超過(guò)之月起增付一倍臨時(shí)安置補助費。

　　第三十二條　拆遷人應當在協(xié)議約定或者規定的時(shí)間內結清補償安置費、臨時(shí)安置補助費。對被拆遷人因房屋拆遷產(chǎn)生的電話(huà)安裝、寬帶入網(wǎng)、有線(xiàn)電視安裝、空調、熱水器以及其他設備設施搬遷安裝費用應當按標準補償。

　　第三十三條　新建住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發(fā)之日止不滿(mǎn)1年的，拆遷人應當按被拆遷房屋市場(chǎng)評估價(jià)格增加19％的補償金額；1年以上不滿(mǎn)3年的，增加17％的補償金額；3年以上不滿(mǎn)5年的，增加15％的補償金額。

　　竣工之日按以下標準確定：

　�。ㄒ唬┛⒐を炇請蟾嬷休d明的日期為竣工之日；

　�。ǘ�）無(wú)竣工驗收報告的，以《建設工程規劃許可證》的

　　期限屆滿(mǎn)之日為竣工之日。

　　第三十四條  拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，被拆遷人可選擇貨幣補償。

　　第三十五條  拆遷租賃房屋的，裝飾、裝潢補償按租賃雙方的協(xié)議辦理；沒(méi)有協(xié)議的，補償款支付給實(shí)際投資人或由租賃雙方協(xié)商解決。

　　第三十六條　拆遷房產(chǎn)管理部門(mén)代管的房屋，實(shí)行產(chǎn)權調換的，安置房仍由房產(chǎn)管理部門(mén)代管；實(shí)行貨幣補償的，貨幣補償金額由代管人存入銀行專(zhuān)戶(hù)。

　　第三十七條  拆遷房產(chǎn)管理部門(mén)管理的公有住宅房屋或者單位自管的公有住宅房屋，被拆遷人與房屋的承租人共同選擇貨幣補償的，被拆遷房屋的重置價(jià)格結合成新部分補償支付給被拆遷房屋所有人，其余部分支付給房屋承租人。

　　第三十八條　拆遷執行政府規定租金標準的公有非住宅房屋，租賃雙方解除租賃關(guān)系選擇貨幣補償的，有約定補償款分配比例協(xié)議的，按協(xié)議約定比例分別進(jìn)行補償；沒(méi)有約定的，拆遷人對租賃雙方各補償50％。

　　第三十九條　拆遷落實(shí)私房改造政策已發(fā)還的房屋，房屋所有人為被拆遷人；對確因居住困難在拆遷期間仍與房屋所有人保持租賃關(guān)系的承租人，拆遷人還應當參照公有住房承租人的補償標準給予補償。

　　第四十條　拆遷設有抵押權并依法辦理登記手續的房屋實(shí)行產(chǎn)權調換的，抵押權人和抵押人應重新簽訂抵押協(xié)議，并在協(xié)議簽訂15日內到所在地房產(chǎn)和國土部門(mén)辦理有關(guān)變更登記手續。

　　拆遷設有抵押權的房屋，抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者解除抵押擔保關(guān)系后可給予被拆遷人貨幣補償。

　　抵押權人和抵押人在房屋拆遷行政主管部門(mén)公告規定的期限內達不成新的抵押協(xié)議的，由拆遷人按本辦法規定提出補償安置方案，報房屋拆遷行政主管部門(mén)批準，經(jīng)公證機構辦理證據保全后實(shí)施房屋拆遷。

　　法律、法規對房屋抵押的有關(guān)規定與第一、二、三款規定不一致的，從其規定。

　　第四十一條　拆遷軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡等設施以及用于公益事業(yè)的非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房屋及其附屬設施的，拆遷人應當依照有關(guān)法律、法規的規定辦理。

　　拆遷中、小學(xué)校舍或者幼兒園應當征得教育行政主管部門(mén)認可，并按照規劃要求建設新校舍、幼兒園。房屋拆遷行政主管部門(mén)應當會(huì )同教育行政主管部門(mén)對在校學(xué)生入學(xué)做出妥善安排。

　　第四十二條  因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，由拆遷人給予停產(chǎn)、停業(yè)補償。對從事商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè )業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融、保險業(yè)的營(yíng)業(yè)性房屋，拆遷人按實(shí)際營(yíng)業(yè)房屋評估價(jià)格的10%給予停業(yè)補償，對從事工業(yè)、倉儲業(yè)、辦公等非住宅非營(yíng)業(yè)性房屋，拆遷人按實(shí)際使用房屋評估價(jià)格的5％給予停產(chǎn)、停業(yè)補償。拆遷時(shí)已停產(chǎn)停業(yè)的房屋不給予停產(chǎn)停業(yè)補償。

　　停產(chǎn)、停業(yè)補償由拆遷人支付給被拆遷人。

　　第四十三條　凡被拆遷人具有被拆遷房屋所在地常住戶(hù)口，僅有被拆遷房屋一處住房且在該房屋中實(shí)際居住的，被拆遷人獲得的貨幣補償金額低于拆遷補償最低標準的（指房屋的市場(chǎng)評估價(jià)，不含裝飾裝璜等費用），拆遷人應當按照拆遷補償最低標準對被拆遷人予以補償。海陵區最低補償標準為7萬(wàn)元，高港區最低補償標準為6萬(wàn)元；各市（縣）人民政府可根據當地的具體情況確定并公布，但最低不得低于5萬(wàn)元。

　　被拆遷人獲得最低標準補償后仍無(wú)力解決住房的，由所在地市、市（縣）人民政府對被拆遷人提供成套城鎮廉租住房或租售經(jīng)濟適用住房等形式予以安置。

　　第四十四條  在房屋拆遷公告規定期限內，被拆遷人或房屋承租人按拆遷補償安置協(xié)議約定的期限完成搬遷的，拆遷人應支付給被拆遷人或房屋承租人搬遷補助費，住宅房每戶(hù)標準為500元；非住宅房每平方米標準為20元。提前搬遷的，拆遷人應給予獎勵，獎勵標準由拆遷人在實(shí)施房屋拆遷前確定，并向被拆遷人和房屋承租人公布。

　　第四十五條  被拆遷人、房屋承租人搬遷時(shí)，不得損壞房屋結構、設施。

　　第四十六條  被拆遷人購買(mǎi)或產(chǎn)權調換的房屋與被拆遷房屋的評估價(jià)格等值部分按照《江蘇省實(shí)施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉辦法》（省政府令第145號）規定免征契稅。

　　第四十七條　被拆遷人應當向房屋所在地市、市（縣）房產(chǎn)、國土部門(mén)申請《房屋所有權證》（包括《房屋共有權證》、《他項權證》）、《國有土地使用證》注銷(xiāo)登記，逾期不申請注銷(xiāo)登記的，房產(chǎn)、國土部門(mén)可依法辦理注銷(xiāo)登記手續，注銷(xiāo)房屋所有權證、國有土地使用證，并將注銷(xiāo)結果通知被拆遷人及有關(guān)部門(mén)。

　　第四章　拆遷評估

　　第四十八條　對被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)評估，應當由具有省級以上房屋拆遷行政主管部門(mén)核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構（以下簡(jiǎn)稱(chēng)評估機構）進(jìn)行。

　　市房屋拆遷行政主管部門(mén)每年向社會(huì )公布評估機構名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。

　　第四十九條  住宅房屋評估按市場(chǎng)比較法進(jìn)行評估，以拆遷同類(lèi)區域商品房銷(xiāo)售的平均價(jià)格為評估基準，不考慮土地的取得方式。

　　非住宅房屋評估首選市場(chǎng)比較法進(jìn)行評估，在無(wú)評估案例可運用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評估的情況下，可采用成本法或收益法進(jìn)行評估。

　　第五十條　在同一拆遷項目評估中，評估機構不得與房屋拆遷行政主管部門(mén)、拆遷人和被拆遷人有利害關(guān)系。評估機構不得串通一方當事人，損害另一方當事人的利益。

　　拆遷評估應當遵循公開(kāi)、公平、公正、誠實(shí)信用的原則，依法接受房屋拆遷行政主管部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)的指導監督和檢查。

　　第五十一條　房屋拆遷評估應當綜合考慮與被拆遷房屋相關(guān)的下列因素：

　�。ㄒ唬﹨^位：被拆遷房屋的周邊環(huán)境、交通和商業(yè)服務(wù)便利程度、公共事業(yè)設施配套狀況等區位調節因素。房屋拆遷行政主管部門(mén)應會(huì )同規劃、物價(jià)、國土等部門(mén)根據市場(chǎng)情況共同確定區位基準地價(jià)，經(jīng)政府批準后每年公布。

　�。ǘ�）用途：以房屋所有權證標明的用途為準。所有權證未標明用途的，以產(chǎn)權檔案中記錄的用途為準。對取得工商營(yíng)業(yè)執照并已持續營(yíng)業(yè)一年以上的住宅房屋，應當根據其工商登記、經(jīng)營(yíng)現狀、經(jīng)營(yíng)年限、納稅等情況，參照經(jīng)營(yíng)用房評估，并按經(jīng)營(yíng)年限適當進(jìn)行補償。參照經(jīng)營(yíng)用房評估的住宅房屋，以實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的自然間計算經(jīng)營(yíng)面積，經(jīng)營(yíng)與日常生活共用同一自然間的，以該自然間一半的面積參照經(jīng)營(yíng)用房評估。

　�。ㄈ�）建筑面積：房屋所有權證書(shū)載明的建筑面積或者房產(chǎn)管理部門(mén)確認的實(shí)際測量面積。住宅房屋土地使用面積大于建筑面積的補償，按拆遷區域內樣板房評估的區位價(jià)乘以大于房屋建筑面積部分的土地面積進(jìn)行計算。非住宅房屋的土地補償，以劃撥方式取得的土地按土地基準地價(jià)的60%進(jìn)行計算，以出讓方式取得的土地按土地剩余使用年限進(jìn)行補償。

　�。ㄋ模┭b飾裝修：裝飾裝修補償應當按重置價(jià)格結合成新進(jìn)行評估。

　�。ㄎ澹┢渌�因素：房屋建筑結構形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。

　　第五十二條　對被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)評估，由拆遷人和被拆遷人共同選擇一家評估機構；拆遷人和被拆遷人不能共同選定的，由房屋拆遷行政主管部門(mén)在符合條件的評估機構中抽簽確定，房屋拆遷行政主管部門(mén)應當在抽簽前3日內在拆遷地點(diǎn)公告抽簽的時(shí)間和地點(diǎn)。

　　第五十三條  拆遷評估機構確定后，由拆遷人委托。拆遷人應當與評估機構簽訂書(shū)面拆遷評估委托合同，評估的費用由拆遷人承擔。

　　受托評估機構不得轉讓、變相轉讓委托的評估業(yè)務(wù)。

　　被拆遷房屋與產(chǎn)權調換房屋由同一評估機構采用相同的評估方法和標準進(jìn)行評估，評估費用由拆遷人承擔。

　　第五十四條  拆遷人應當在接到評估報告5日內按民事訴訟法的有關(guān)規定送達被拆遷人，評估報告應當告知當事人對評估提出異議的時(shí)間、地點(diǎn)。

　　第五十五條　拆遷人或者被拆遷人對評估結果有異議的，可以在評估結果送達之日起5個(gè)工作日內要求評估機構作出解釋、說(shuō)明。評估機構應當在5個(gè)工作日內作出書(shū)面解釋、說(shuō)明。經(jīng)解釋、說(shuō)明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委托符合本辦法第四十八條規定的其他評估機構重新評估。

　　第五十六條　重新評估結果與原評估結果的誤差在±10％（含±10％）之內的，原評估結果有效，重新評估費用由委托人承擔。重新評估結果與原評估結果超出±10%的，由房屋拆遷行政主管部門(mén)在專(zhuān)家庫中抽簽選定有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行鑒定。鑒定采用原評估結果的，重新評估和鑒定的費用由重新評估的委托人和重新評估的機構共同承擔；鑒定采用重新評估結果的，重新評估和鑒定的費用由委托人的相對人和原評估機構共同承擔。

　　第五十七條　拆遷人應當在評估結束后5日內在拆遷地點(diǎn)公布評估結果，公布的時(shí)間不得少于10日。

　　第五章　拆遷裁決

　　第五十八條　拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷行政主管部門(mén)裁決。房屋拆遷行政主管部門(mén)是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決前，裁決機關(guān)應當組織調解。

　　第五十九條  拆遷當事人申請裁決的，未達成拆遷安置協(xié)議戶(hù)數占項目拆遷總戶(hù)數30%以上的，裁決機關(guān)在受理裁決申請前，應當對裁決的事項、依據進(jìn)行聽(tīng)證。

　　第六十條  拆遷人申請行政裁決，應當提交下列資料：

　�。ㄒ唬┎脹Q申請書(shū)；

　�。ǘ�）法定代表人的身份證明；

　�。ㄈ�）被拆遷房屋權屬證明材料；

　�。ㄋ模┍徊疬w房屋的估價(jià)報告；

　�。ㄎ澹�對被申請人的補償安置方案；

　�。�六）申請人與被申請人的協(xié)商記錄；

　�。ㄆ撸┪催_成協(xié)議的被拆遷人比例及原因；

　�。ò耍┢渌�與裁決有關(guān)的資料。

　　第六十一條  被拆遷人申請行政裁決，應當提交下列資料：

　�。ㄒ唬┎脹Q申請書(shū)；

　�。ǘ�）申請人的身份證明；

　�。ㄈ�）被拆遷房屋的權屬證明；

　�。ㄋ模┥暾埐脹Q的理由及相關(guān)證明材料；

　�。ㄎ澹┎脹Q機關(guān)認為應當提供的與行政裁決有關(guān)的其他材料。

　　第六十二條  有下列情形之一的，裁決機關(guān)不予受理行政裁決申請：

　�。ㄒ唬�對拆遷許可證合法性提出行政裁決的；

　�。ǘ�）申請人或者被申請人不是拆遷當事人的；

　�。ㄈ�）拆遷當事人達成補償安置協(xié)議后發(fā)生糾紛，或者行政裁決作出后，當事人就同一事由再次申請裁決的；

　�。ㄋ模┓课菀呀�(jīng)滅失的；

　�。ㄎ澹┎脹Q機關(guān)認為依法不予受理的其他情形。

　　第六十三條  裁決機關(guān)收到房屋拆遷裁決申請后，經(jīng)審核，資料齊全、符合受理條件的，應當在收到申請之日起5個(gè)工作日內向申請人發(fā)出裁決受理通知書(shū)；申請裁決資料不齊全、需要補充資料的，應當在5個(gè)工作日內一次性書(shū)面告知申請人。受理時(shí)間從申請人補齊資料的次日起計算。

　　第六十四條  有下列情形之一的，裁決機關(guān)中止裁決并書(shū)面告知當事人：

　�。ㄒ唬┌l(fā)現新的需要查證的事實(shí)；

　�。ǘ�）裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結果為依據的，而相關(guān)案件未結案的；

　�。ㄈ�）作為自然人的申請人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的；

　�。ㄋ模┮虿豢煽沽�或者其他特殊情況需要中止的情況。

　　中止裁決的因素消除后，恢復裁決。中止時(shí)間不計入裁決時(shí)限。

　　第六十五條  有下列情形之一的，終結裁決并書(shū)面告知當事人：

　�。ㄒ唬┦芾聿脹Q申請后，當事人自行達成協(xié)議的；

　�。ǘ�）發(fā)現申請人或者被申請人不是裁決當事人的；

　�。ㄈ�）作為自然人的申請人死亡，沒(méi)有近親屬或者近親屬在15日之內未表示參加裁決或明示不參加裁決的；

　�。ㄋ模┥暾埲顺坊夭脹Q申請的。

　　第六十六條  行政裁決應當自受理申請之日起30日內作出。裁決機關(guān)作出裁決，應當出具裁決書(shū)。

　　裁決書(shū)應當包括下列內容：

　�。ㄒ唬┥暾埲伺c被申請人的基本情況；

　�。ǘ�）爭議的主要事實(shí)和理由；

　�。ㄈ�）裁決的依據、理由；

　�。ㄋ模└鶕�行政裁決申請需要裁決的補償方式、補償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等；

　�。ㄎ澹└嬷�當事人行政復議、行政訴訟的權利及申請復議期限、起訴期限；

　�。�六）裁決機關(guān)的名稱(chēng)、裁決日期并加蓋公章；

　　行政裁決規定的搬遷期限不得少于15日。

　　第六十七條  裁決書(shū)應當通過(guò)直接送達、留置送達、委托送達、郵寄送達或公告等方式送達。

　　第六十八條  當事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴。

　　第六十九條  被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由市、市（縣）人民政府責成有關(guān)部門(mén)行政強制拆遷，或者由房屋拆遷行政主管部門(mén)依法申請人民法院強制拆遷。

　　第七十條  房屋拆遷行政主管部門(mén)擬申請行政強制拆遷的，應當組織拆遷人、被拆遷人、房屋承租人并邀請有公信力代表對行政強制拆遷的依據、程序、補償安置標準的測算依據等內容進(jìn)行聽(tīng)證。

　　第七十一條  拆遷人未按裁決向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標準的安置用房、周轉用房的，不得實(shí)施強制拆遷。

　　第七十二條  依據強制拆遷決定實(shí)施行政強制拆遷，房屋拆遷行政主管部門(mén)應當提前15日通知被拆遷人，并認真做好宣傳解釋工作，動(dòng)員被拆遷人自行搬遷。

　　第七十三條  行政強制拆遷應當嚴格依法進(jìn)行。強制拆遷時(shí)，應當組織街道辦事處或者社區居委會(huì )、被拆遷人單位代表到現場(chǎng)作為強制拆遷證明人，并由公證機構對被拆遷房屋及其房屋內物品進(jìn)行證據保全。

　　第六章　法律責任

　　第七十四條　違反本辦法規定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實(shí)施拆遷的，由房屋拆遷行政主管部門(mén)責令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

　　第七十五條　拆遷人以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷行政主管部門(mén)吊銷(xiāo)房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1％以上3％以下的罰款。

　　第七十六條　拆遷人有下列行為之一的，由房屋拆遷行政主管部門(mén)責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3％以下的罰款；情節嚴重的，吊銷(xiāo)房屋拆遷許可證：

　�。ㄒ唬┪窗捶课莶疬w許可證確定的拆遷范圍實(shí)施房屋拆遷的；

　�。ǘ�）委托不具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷的；

　�。ㄈ�）擅自延長(cháng)拆遷期限的。

　　第七十七條　接受委托的拆遷單位轉讓拆遷業(yè)務(wù)的，由房屋拆遷行政主管部門(mén)責令改正，沒(méi)收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費25％以上50％以下的罰款。

　　第七十八條　承接房屋拆除工程業(yè)務(wù)的施工企業(yè)拆除房屋未采取安全護衛措施的，由房屋拆遷行政主管部門(mén)責令改正，給予警告，并處以2000元以上30000元以下的罰款；造成傷亡事故的，還應當依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十九條  拆遷實(shí)施單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權的，對直接負責的主管人員和直接責任人員，由其所在單位或者上級主管部門(mén)依法給予處分；情節嚴重的，由房屋拆遷行政主管部門(mén)吊銷(xiāo)其拆遷上崗證，可以并處1000元以上10000元以下罰款。

　　第八十條　評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)的，評估結果無(wú)效，由房屋拆遷行政主管部門(mén)處以5000元以上50000元以下的罰款；有違法所得的，并處沒(méi)收違法所得；情節嚴重的，暫停直至取消評估資質(zhì)；構成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第八十一條  拆遷人、接受委托的拆遷單位在實(shí)施拆遷中采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、停止供熱等手段，強迫被拆遷人搬遷或者擅自組織強制拆遷的，由所在市、市（縣）房屋拆遷行政主管部門(mén)責令停止拆遷，并依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八十二條  脅迫、侮辱、毆打房屋拆遷工作人員，阻礙房屋拆遷工作人員依法拆遷房屋的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八十三條  房屋拆遷行政主管部門(mén)違反本辦法規定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節嚴重，致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章　附 則

　　第八十四條  在城市規劃區外的國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本辦法執行。因城市建設需要征用集體土地實(shí)施房屋拆遷的，其拆遷補償安置辦法市政府另行制定。

　　第八十五條　本辦法自2005年8月1日起施行。2003年4月7日頒布的《泰州市城市房屋拆遷管理辦法》和2004年1月5日頒布的《泰州市城市房屋拆遷管理補充規定》同時(shí)廢止。本辦法公布前已領(lǐng)取房屋拆遷許可證的拆遷項目，仍按許可證核發(fā)時(shí)的規定執行。