浙江省住宅區物業(yè)管理辦法》已經(jīng)省人民政府第20次常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)，現予發(fā)布，自一九九九年九月一日起施行。

　　第一章　總 則

　　第一條 為加強住宅區的物業(yè)管理，維護住宅區的公共秩序，保護業(yè)主的合法權益，創(chuàng )造良好的居住環(huán)境，根據有關(guān)法律、法規，結合本省實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本省行政區域內城鎮住宅區的物業(yè)管理。

　　第三條 本辦法所稱(chēng)的住宅區，是指住宅建筑面積1萬(wàn)平方米以上、公用設施配套的居民生活區。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指住宅區內各類(lèi)房屋及相配套的公共設施和場(chǎng)地。

　　本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅區內房產(chǎn)的所有權人。非業(yè)主使用人可以根據業(yè)主委托，享有權利，并承擔義務(wù)。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區的物業(yè)進(jìn)行日常維護、修繕和整治，同時(shí)對住宅區的安全、環(huán)境衛生、綠化等進(jìn)行日常管理，并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務(wù)。

　　第四條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)業(yè)行政主管部門(mén)（以下統稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén)）主管本行政區域內住宅區的物業(yè)管理工作。

　　各級有關(guān)行政主管部門(mén)應當按照各自的職責分工，配合物業(yè)主管部門(mén)做好住宅區物業(yè)管理工作。

　　第二章　業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )

　　第五條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區入住率達到60％以上的，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會(huì )由業(yè)主推選的代表組成。

　　第一次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )，由住宅區所在地物業(yè)主管部門(mén)組織召開(kāi)。

　　第六條 業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )行使下列職權：

　�。ㄒ唬�審議通過(guò)或修改業(yè)主委員會(huì )章程和業(yè)主公約；

　�。ǘ�）審議業(yè)主委員會(huì )工作報告；

　�。ㄈ�）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì )委員；

　�。ㄋ模�決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。ㄎ澹�審議通過(guò)住宅區物業(yè)管理方案；

　�。�六）決定其他有關(guān)業(yè)主權益的重大事項。

　　第七條 業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )每年召開(kāi)一次；經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或10％以上業(yè)主提議，也可臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的決議，以全體業(yè)主或業(yè)主代表的過(guò)半數通過(guò)。

　　第八條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主的自治組織，應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )；

　�。ǘ�）根據業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的決定，簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同；

　�。ㄈ�）監督檢查物業(yè)管理經(jīng)費的使用情況；

　�。ㄋ模�檢查業(yè)主公約的執行情況；

　�。ㄎ澹┦芾順I(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴；

　�。�六）監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作；

　�。ㄆ撸�業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )賦予的其他職責。

　　第九條 業(yè)主委員會(huì )根據住宅區的規模由5至15人組成，設主任1人，副主任1至3人，每屆任期3年。

　　業(yè)主委員會(huì )的決議，以組成人員的過(guò)半數通過(guò)。

　　已設立居民委員會(huì )的住宅區，業(yè)主委員會(huì )可將日常管理事務(wù)委托居民委員會(huì )承擔。

　　第十條 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主公約的示范文本由省物業(yè)主管部門(mén)制定。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決議和業(yè)主公約，應當符合國家的有關(guān)規定，不得與法律、法規、規章相抵觸。

　　第三章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第十二條 住宅區交付使用而入住率不到60％的，由住宅區的開(kāi)發(fā)建設單位選擇物業(yè)管理企業(yè)或自行組建物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并報物業(yè)主管部門(mén)備案。業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )產(chǎn)生后，由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )決定物業(yè)管理企業(yè)的續聘或改聘。

　　第十三條 實(shí)施物業(yè)管理的住宅區，業(yè)主委員會(huì )應當與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)委托合同）。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當自委托合同簽訂之日起15日內，將委托合同報住宅區所在地物業(yè)主管部門(mén)備案。

　　委托合同的示范文本由省物業(yè)主管部門(mén)、省工商行政管理部門(mén)共同制定。

　　第十四條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，具體辦法由省物業(yè)主管部門(mén)制定。

　　第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　�。ㄒ唬└鶕�委托合同和法律、法規、規章以及國家的其他有關(guān)規定，管理住宅區的物業(yè)；

　�。ǘ�）按照國家和省有關(guān)規定收取物業(yè)管理服務(wù)費；

　�。ㄈ�）制止損害住宅區物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為。

　　第十六條 物業(yè)管理企業(yè)根據委托合同提供下列服務(wù)：

　�。ㄒ唬┓课莨�用部位、設備和住宅區公共設施的維修與養護；

　�。ǘ�）住宅區的清潔衛生；

　�。ㄈ�）綠地、花草樹(shù)木的養護、管理；

　�。ㄋ模┸�(chē)輛進(jìn)出及停放的管理；

　�。ㄎ澹┡浜瞎�安部門(mén)維護住宅區內的公共秩序，做好安全防范工作；

　�。�六）業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)約定的其他服務(wù)事項。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當配合居民委員會(huì )做好社區管理、社區服務(wù)工作，并接受所在地街道辦事處的監督。

　　第四章　物業(yè)的使用與維護

　　第十七條 住宅區開(kāi)發(fā)建設單位應當在住宅區竣工驗收合格之日起15日內，向所在地物業(yè)主管部門(mén)移交下列住宅區工程建設技術(shù)資料：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^總平面圖；

　�。ǘ�）住宅區單體建筑、結構、設備圖；

　�。ㄈ�）住宅區地下管網(wǎng)圖；

　�。ㄋ模┯嘘P(guān)設施、設備的使用和維修技術(shù)資料；

　�。ㄎ澹┳≌瑓^綜合驗收資料。

　　住宅區業(yè)主委員會(huì )成立后，物業(yè)主管部門(mén)應當將上述資料提供給業(yè)主委員會(huì )，供物業(yè)管理企業(yè)使用。

　　第十八條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區應當建立物業(yè)維修專(zhuān)項資金，用于房屋的公用部位、設備和住宅區內公共設施的維修、養護。

　　第十九條 物業(yè)維修專(zhuān)項資金由所在地物業(yè)主管部門(mén)以業(yè)主委員會(huì )名義專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)項管理。其收支情況應當公開(kāi)，接受業(yè)主監督。

　　物業(yè)維修專(zhuān)項資金不得出借，不得用于房地產(chǎn)投資，不得用于經(jīng)營(yíng)股票、期貨或其他具有風(fēng)險的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，不得為單位或個(gè)人提供任何形式的擔保。

　　第二十條 物業(yè)維修專(zhuān)項資金的具體收取、管理和使用辦法，由省財政、物價(jià)主管部門(mén)會(huì )同省物業(yè)主管部門(mén)制訂，報省人民政府批準后執行。

　　第二十一條 住宅區交付使用后，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔保修期內的保修責任或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔。

　　第二十二條 住宅區的管道煤氣、通信、水、電、有線(xiàn)廣播電視的管線(xiàn)及設施、設備的維修與養護，由有關(guān)專(zhuān)業(yè)單位負責或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負責。

　　第二十三條 任何單位和個(gè)人不得在住宅區內從事下列行為：

　�。ㄒ唬┥米愿淖兎课莸慕Y構、外貌和用途；

　�。ǘ�）對房屋承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺及公用部位違章鑿、拆、搭、占；

　�。ㄈ�）堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；

　�。ㄋ模┥米哉加霉�共場(chǎng)地，損壞公共設施，毀壞綠化；

　�。ㄎ澹╇S意停放機動(dòng)車(chē)輛；

　�。�六）亂設攤、亂設集貿市場(chǎng)；

　�。ㄆ撸﹣y倒垃圾、雜物；

　�。ò耍┰诮ㄖ�物、構筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻劃；

　�。ň牛┓�律、法規、規章規定不得從事的其他行為。

　　第二十四條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋，應當事先通知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修房屋的注意事項告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。

　　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現在裝修過(guò)程中有違反有關(guān)規定的行為時(shí)，應當通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應當及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )并報有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。

　　第五章 物業(yè)管理用房與費用第二十五條 開(kāi)發(fā)建設單位在住宅區開(kāi)發(fā)建設中，應當按住宅區總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房由開(kāi)發(fā)建設單位無(wú)償提供，其中3‰作為物業(yè)管理辦公用房，4‰作為物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。

　　物業(yè)管理用房產(chǎn)權屬?lài)�家所有，交由業(yè)主委員會(huì )代管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。

　　第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)維修保養、公共衛生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費，實(shí)行政府定價(jià)；物業(yè)管理企業(yè)提供公共代辦性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費，實(shí)行政府指導價(jià)。具體收費標準，按規定的權限由物價(jià)部門(mén)會(huì )同物業(yè)主管部門(mén)制定。

　　業(yè)主委員會(huì )已委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理與服務(wù)項目的收費。除法律、法規、規章另有規定外，其他部門(mén)不得重復收取。

　　物業(yè)管理服務(wù)費的收支情況，物業(yè)管理企業(yè)應當每年公布一次，接受業(yè)主的監督。

　　第六章　法律責任

　　第二十七條 對未經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)資質(zhì)審查擅自承擔住宅區物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)主管部門(mén)責令其限期改正，可處以2000元以上10000元以下的罰款。

　　第二十八條 住宅區開(kāi)發(fā)建設單位不按本辦法規定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)主管部門(mén)責令其限期提供。

　　第二十九條 違反本辦法第十九條、第二十一條、第二十二條、第二十三條規定的，由有關(guān)主管部門(mén)依法查處。

　　第三十條 業(yè)主違反業(yè)主公約的，或者物業(yè)管理企業(yè)不履行委托合同的，應當依法承擔民事責任。

　　第三十一條 罰款的收繳和實(shí)施行政處罰的程序，按照有關(guān)法律、法規和規章的規定執行。

　　第三十二條 當事人對具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。

　　第三十三條 物業(yè)主管部門(mén)的工作人員，在物業(yè)管理工作中玩忽職守、徇私舞弊或者貪污、截留、挪用物業(yè)維修專(zhuān)項資金，尚未構成犯罪的，由有關(guān)主管部門(mén)責令其限期改正，并給予行政處分。

　　第三十四條 違反本辦法規定觸犯刑律的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

　　第七章　附 則

　　第三十五條 本辦法施行前已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的住宅區，應當按照本辦法的規定進(jìn)行規范。物業(yè)維修專(zhuān)項資金和物業(yè)管理用房提取的具體辦法，由各市、縣人民政府制定。

　　本辦法施行前已交付使用但尚未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區，可參照本辦法規定逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第三十六條 本辦法自1999年9月1日起施行。

　　1999年5月11日