1.投資機會(huì )選擇

投資機會(huì )選擇主要包括提出投資設想、尋找和篩選投資機會(huì )、細化投資設想三項工作。在結合投資設想尋找投資機會(huì )的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商首先要選擇項目所處的城市或地區，然后根據自己對該城市或地區房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的認識，尋找投資的可能性，亦即通常所說(shuō)的“看地”或“看項目”。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商可能面對多種投資的可能性，對每一種可能性都要根據自己的經(jīng)驗和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性，以進(jìn)行投資機會(huì )的篩選。細化投資設想，就是對篩選出的投資機會(huì )進(jìn)一步分析比較，并最終將其投資設想落實(shí)到一個(gè)或幾個(gè)備選的具體地塊上，進(jìn)一步分析其客觀(guān)條件是否具備，通過(guò)與當前的土地擁有者、潛在的買(mǎi)家或租戶(hù)、自己的合作伙伴以及專(zhuān)業(yè)人士接觸，提出一個(gè)初步的開(kāi)發(fā)投資方案，如認為可行，就可以草簽有關(guān)的合作意向書(shū)。

為了滿(mǎn)足進(jìn)一步投資決策的要求，開(kāi)發(fā)商通常還聘請律師或房地產(chǎn)估價(jià)師，對擬開(kāi)發(fā)項目涉及的土地、建筑物的權利狀況，以及對主要合作伙伴的設立、變更、存續和資產(chǎn)負債情況等進(jìn)行盡職調查。

2.投資決策分析

投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、項目財務(wù)評價(jià)和投資決策三部分工作。市場(chǎng)分析主要分析市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格或租金水平。項目財務(wù)評價(jià)是根據市場(chǎng)分析的結果以及相關(guān)的項目資本結構設計，就項目的經(jīng)營(yíng)收入、成本費用與盈利能力進(jìn)行分析評價(jià)。投資決策則是結合企業(yè)發(fā)展戰略、財務(wù)狀況以及項目財務(wù)評價(jià)的結果，對是否進(jìn)行本項目的投資開(kāi)發(fā)做出決策。投資決策分析工作應該在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行，以便使開(kāi)發(fā)商有充分的時(shí)間和自由度來(lái)考慮有關(guān)問(wèn)題。

從我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐來(lái)看，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與研究工作，也已經(jīng)較好地掌握了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目財務(wù)評價(jià)的技術(shù)與方法，但決策技術(shù)和決策方法的使用還不普遍，因為開(kāi)發(fā)商更加相信自己的直覺(jué)判斷。應當注意到，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資決策的因素已經(jīng)越來(lái)越超越了項目本身的盈利與風(fēng)險特征，越來(lái)越與企業(yè)的發(fā)展或擴張戰略，以及企業(yè)的開(kāi)發(fā)管理、投資與融資等能力密切關(guān)聯(lián)。