物業(yè)與物業(yè)管理基本概念：

（一）物業(yè)的含義

“物業(yè)”一詞是由英語(yǔ)“Estate”或“Property”引譯而來(lái)的，含義為“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等，這是一個(gè)廣義的范疇。從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)是指各類(lèi)房屋及其附屬的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地。各類(lèi)房屋可以是建筑群，如住宅小區、工業(yè)區等，也可以是單體建筑，如一幢高層或多層住宅樓、寫(xiě)字樓、商業(yè)大廈等；同時(shí)，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱(chēng)謂，如—個(gè)住宅單元。同一宗物業(yè)，往往分屆一個(gè)或多個(gè)產(chǎn)權所有者。附屬的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地是指為實(shí)現建筑物使用功能、與建筑物相配套的各類(lèi)設備、設施和與之相鄰的場(chǎng)地、庭院、道路等。

（二）物業(yè)管理的含義

物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理的這一表述表明：①物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現的；②物業(yè)管理活動(dòng)的依據是物業(yè)服務(wù)合同；③物業(yè)管理的內容是對物業(yè)進(jìn)行維修養護、管理，對相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序進(jìn)行維護。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。業(yè)主，即物業(yè)產(chǎn)權人，指房屋所有權人。

（三）物業(yè)管理的主要目的

物業(yè)管理的主要目的是保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人與使用人創(chuàng )造并保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境與秩序。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，對于順利實(shí)現我國第三步戰略目標，全面建設小康社會(huì )具有積極的促進(jìn)作用：①規范發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量，改善城市面貌；②規范發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)，擴大居民消費；③規范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護社區穩定，推動(dòng)精神文明建設；④規范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進(jìn)財富增值，培育民主意識。

物業(yè)管理的基本特征：

社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特性。

1.社會(huì )化

物業(yè)管理的社會(huì )化有兩層基本含義，一是物業(yè)的所有權人要到社會(huì )上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì )上去尋找可以代管的物業(yè)。

物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權相分離是物業(yè)管理社會(huì )化的必要前提，現代化大生產(chǎn)的社會(huì )專(zhuān)業(yè)分工是實(shí)現物業(yè)管理社會(huì )化的必要條件。

2.專(zhuān)業(yè)化

物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)合同的簽訂，按照產(chǎn)權人和使用人的要求去實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進(jìn)步，建設領(lǐng)域不斷涌現新技術(shù)、新產(chǎn)品，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，只有那些擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人員，具有先進(jìn)的管理工具及設備，建立科學(xué)、規范的管理措施及工作程序的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，才有能力提供相應的物業(yè)管理服務(wù)。

3.市場(chǎng)化

市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特性。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供的商品是服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照現代企業(yè)制度組建并運作，向業(yè)主和使用人提供服務(wù)，業(yè)主和使用人購買(mǎi)并消費這種服務(wù)。這種通過(guò)市場(chǎng)競爭機制和商品經(jīng)營(yíng)的方式所實(shí)現的商業(yè)行為就是市場(chǎng)化。

物業(yè)管理服務(wù)的基本內容：

物業(yè)管理服務(wù)的基本內容主要有以下幾項：

（1）物業(yè)共用部位的維護與管理；

（2）物業(yè)共用設備設施的運行、維護和管理；

（3）環(huán)境衛生、綠化管理服務(wù)；

（4）機動(dòng)車(chē)和非機動(dòng)車(chē)的停放管理；

（5）物業(yè)管理區域內公共秩序、消防，交通等協(xié)助管理事項的服務(wù)；

（6）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；

（7）物業(yè)檔案資料的管理。

物業(yè)管理的主要環(huán)節：

物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續和完善，是一個(gè)復雜的、完整的系統工程。為保證物業(yè)管理有條不紊地順利啟動(dòng)和正常運行，從規劃設計開(kāi)始到管理工作的全面運作，各個(gè)環(huán)節都不容忽視。根據物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設和使用過(guò)程中不同時(shí)期的地位、作用、特點(diǎn)及工作內容，物業(yè)管理按先后順序可分為4個(gè)階段：物業(yè)管理的策劃階段；物業(yè)管理的前期準備階段；物業(yè)管理的啟動(dòng)階段；物業(yè)管理的日常運作階段。

物業(yè)管理條例確立的物業(yè)服務(wù)基本制度：

為了規范物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，維護物業(yè)服務(wù)當事人的合法權益，《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第504號，根據2007年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改的決定》（504號令）修訂，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）突出建章立制的重要作用，確立了以下七項物業(yè)服務(wù)的基本制度。

（一）業(yè)主大會(huì )制度

（二）管理規約制度

（三）物業(yè)服務(wù)招投標制度

（四）物業(yè)承接驗收制度

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度

（六）物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度

（七）住宅專(zhuān)項維修資金制度