房估知識點(diǎn)：假設開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提

實(shí)際運用假設開(kāi)發(fā)法時(shí)，有三種情況：業(yè)主自己開(kāi)發(fā)，業(yè)主轉讓開(kāi)發(fā)，被人民法院強制拍賣(mài)轉讓。這幾種情況下的后續開(kāi)發(fā)時(shí)間和費用構成是不同的。

看一個(gè)例子。假設預測該商品房在建工程的后續建設期，通過(guò)比較法得到了類(lèi)似商品房的正常建設期為3年，該在建工程的正常建設期為2年。

則該在建工程由現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)續建完成的情況下，其后續建設期為1年。

但如果是該在建工程要被現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自愿轉讓給其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，或被人民法院強制拍賣(mài)，則還應加上"換手"的正常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續，相當于產(chǎn)生了一個(gè)新的"前期"。如果"換手"的正常期限為0.5年和1年，則該在建工程的后續建設期為1.5年和2年。在"換手"的情況下，不僅會(huì )有一個(gè)新的"前期"，通常還會(huì )發(fā)生新的"前期費用"，因此在估算后續開(kāi)發(fā)必要支出時(shí)，還應加上這部分"前期費用"。

假設開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有3種：

①估價(jià)對象由業(yè)主開(kāi)發(fā)完成--"業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提"；

②估價(jià)對象被業(yè)主自愿轉讓給他人開(kāi)發(fā)完成--"自愿轉讓開(kāi)發(fā)前提"；

③估價(jià)對象被迫轉讓給他人開(kāi)發(fā)完成--"被迫轉讓開(kāi)發(fā)前提"。

同一估價(jià)對象在這三種不同的估價(jià)前提下運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)，評估出的價(jià)值往往是不同的。

自行開(kāi)發(fā)的評估價(jià)值>自愿轉讓評估價(jià)值>被迫轉讓評估價(jià)值。

假設開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提，不是估價(jià)師隨意假定的，必須根據估價(jià)目的和估價(jià)對象所處的實(shí)際情況來(lái)選擇，并應在估價(jià)報告中充分說(shuō)明理由。

房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)，一般應采用"被迫轉讓前提"。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！