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    2017房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第一章

    2016-10-17 15:15 來(lái)源:建設工程教育網(wǎng)
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    1.考試目的

    本部分的考試目的是測試應考人員房地產(chǎn)估價(jià)的含義、特點(diǎn)和必要性,現實(shí)中對房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要,房地產(chǎn)估價(jià)的要素,房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德,中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展狀況等的了解、熟悉和掌握程度。

    考試要求:熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的含義;掌握房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn);熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的必要性;掌握房地產(chǎn)抵押的需要;掌握房地產(chǎn)稅收的需要;掌握房地產(chǎn)征收的需要;了解房地產(chǎn)征用的需要;掌握房地產(chǎn)司法拍賣(mài)的需要;熟悉房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要;掌握房地產(chǎn)損害賠償的需要;了解房地產(chǎn)保險的需要;熟悉房地產(chǎn)轉讓和租賃的需要;掌握國有建設用地使用權出讓的需要;熟悉企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要;了解房地產(chǎn)行政管理的需要;了解其他方面的需要;熟悉估價(jià)當事人;掌握估價(jià)目的;掌握估價(jià)對象;熟悉價(jià)值時(shí)點(diǎn);掌握價(jià)值類(lèi)型;熟悉估價(jià)原則;熟悉估價(jià)程序;掌握估價(jià)依據;掌握估價(jià)假設;熟悉估價(jià)方法;熟悉估價(jià)結果;熟悉房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德;熟悉中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展。

    【單項選擇題】下列經(jīng)濟活動(dòng)中,不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是( )。

    A.了解某宗房地產(chǎn)的承租人權益價(jià)值

    B.了解包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權等在內的企業(yè)價(jià)值

    C.了解某宗房地產(chǎn)應納房產(chǎn)稅的稅額

    D.了解某宗房地產(chǎn)應納城鎮土地使用稅的稅額

    【答案】D

    【解析】本題考查的是房地產(chǎn)稅收的需要。前三個(gè)都需要,而城鎮土地使用稅額是依據占地面積乘以相應的納稅稅率計算的,不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。房產(chǎn)稅,屬于財產(chǎn)稅,計稅的依據是房地產(chǎn)價(jià)值,或是租金水平,都是需要房地產(chǎn)評估服務(wù)的。本題的綜合性較強。參見(jiàn)教材P16。

    【判斷題】在任何時(shí)候,估價(jià)委托人既是估價(jià)報告使用者,又是估價(jià)利害相關(guān)人。( )

    【答案】×

    【解析】本題考查的是估價(jià)當事人。判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評估,借款人是委托人,但是使用人是貸款人。再比如,法院司法處置拍賣(mài)房地產(chǎn),法院是委托人,但是不是利害關(guān)系人。注意:判斷題中,如果出現“任何、絕對、肯定、一定”之類(lèi)字眼,往往都是錯誤的。參見(jiàn)教材P29。

    【多項選擇題】可以用于判斷房地產(chǎn)估價(jià)是否存在估價(jià)誤差的方法有( )。

    A.與實(shí)際成交價(jià)格相比

    B.與合格估價(jià)師的重新估價(jià)結果相比

    C.考察估價(jià)程序是否嚴謹

    D.考察估價(jià)過(guò)程方法有無(wú)失誤

    E.考察是否遵循估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規范和職業(yè)道德規范

    【答案】BCDE

    【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。判斷估價(jià)誤差。(1)一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比,因為實(shí)際成交價(jià)格可能存在價(jià)格扭曲,價(jià)格失真。(非正常交易價(jià)格)(2)而是與合格估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結果進(jìn)行比較。(重復評估)(3)一般不會(huì )重復評估來(lái)確定誤差,因為重新評估費時(shí)費力費錢(qián),不值得。一般是通過(guò)考察估價(jià)程序是否嚴謹,估價(jià)過(guò)程方法中有無(wú)失誤,間接對其估價(jià)結果肯定或否定。(4)制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規范和職業(yè)道德規范是為了防止出現較大誤差。“考察是否遵循估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規范和職業(yè)道德規范”的說(shuō)法是正確的。參見(jiàn)教材P9。

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