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商品房預售實(shí)行許可證制度，即開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向縣級以上房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》，未取得《商品房預售許可證》，不得進(jìn)行商品房預售。商品房預售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房?jì)r(jià)款的行為。

商品房預售、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。商品房預售合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購人就轉移在約定時(shí)間內建成的商品房所有權及商品房暫用范圍內的土地使用權，支付商品房?jì)r(jià)金等事宜所達成的書(shū)面協(xié)議。

我國對商品房的預售采取許可證制度。采取商品預售許可證制度，有利于保障商品房預售秩序，保護消費者利益，維護當事人雙方的合法權益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預售商品，應當符合下列條件：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū)，取得合法的土地使用權是出售商品房的基礎，土地使用權證書(shū)是合法擁有土地使用權的標志。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)只有在交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書(shū)的情況下才可以從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易，所以，取得土地使用權證書(shū)是基礎，是第一要件。

2、持有建設工程規劃許可證。取得建設工程規劃許可證是商品房開(kāi)工建設的前提，商品房建設一定要符合城市規劃。根據《城市規劃法》的規定，在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線(xiàn)和其他工程設施、必須持有關(guān)批準文件向城市規劃行政主管部門(mén)提出申請，由城市規劃行政主管部門(mén)根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發(fā)建設工程規劃許可證件。這是因為有的開(kāi)發(fā)商如果尚未取得建設工程規劃許可證就開(kāi)始出售商品房，就不排除會(huì )有商品房建筑工程能否開(kāi)工的風(fēng)險，從而有可能發(fā)生損害預購人利益的現象。

3、按提供預售的商品房計算、投入開(kāi)發(fā)的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，這一規定的目的在于防止“炒賣(mài)地皮”，有效地保護商品房預購人的合法權益，同時(shí)也便于房地產(chǎn)主管部門(mén)進(jìn)行監督。

4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記、取得商品房預售許可證明。

只有取得商品房預售許可證，商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)才能與承購人簽訂商品房預售合同。同時(shí)商品房預售人應當按照國家有關(guān)規定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。