投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對相同的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會(huì )有不同的反應。在高通脹的時(shí)候投資項目甲的收益增長(cháng)可能會(huì )超過(guò)通脹的增長(cháng)幅度，而投資項目乙的收益可能會(huì )有負增長(cháng)。在這種情況下，把適當的投資項目組合起來(lái)，便可以達到一個(gè)最終和最理想的長(cháng)遠投資策略。換句話(huà)說(shuō)，目標是尋找在一個(gè)固定的預期收益率下使風(fēng)險最低，或是在一個(gè)預設可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。

大型機構投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區分布、時(shí)間分布以及項目類(lèi)型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機會(huì )

風(fēng)險是由系統風(fēng)險（例如宏觀(guān)經(jīng)濟因素，國家金融狀況等）和個(gè)別風(fēng)險（個(gè)別投資項目因素、建筑物類(lèi)型、地點(diǎn)等）所組成。通過(guò)投資組合理論的原則，雖可以將個(gè)別風(fēng)險因素減少，但系統性市場(chǎng)因素仍然存在。由于這個(gè)原因，市場(chǎng)性風(fēng)險率變成了某一種投資項目相對于整個(gè)市場(chǎng)變化反應幅度的評估。