復習備考：房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》詳解輔導（1）：房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念。2016年房地產(chǎn)估價(jià)師復習全面開(kāi)啟，建設工程教育網(wǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師輔導預習班、基礎學(xué)習班已經(jīng)開(kāi)通了，建設工程教育網(wǎng)提醒您快速全面進(jìn)入備考階段，新課免費試聽(tīng)>>

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)可理解為從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當等交易的活動(dòng)以及一切交易的途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義：指當前潛在的房地產(chǎn)買(mǎi)者和賣(mài)者，以及當前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行環(huán)境

　　包括社會(huì )環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。

　　社會(huì )環(huán)境：指一定時(shí)期和一定范圍內人口的數量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結構，家庭的數量及其結構，各地的風(fēng)俗習慣和民族特點(diǎn)等。

　　政治環(huán)境：指政治體制、政局穩定性、政府能力、政策連續性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問(wèn)題。

　　經(jīng)濟環(huán)境：指在整個(gè)經(jīng)濟系統內，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動(dòng)。如城市或區域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結構布局、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹等。

　　金融環(huán)境：指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。

　　房地產(chǎn)法律制度環(huán)境：指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規則，包括現行法律與相關(guān)政策等。

　　技術(shù)環(huán)境：一個(gè)國家或地區的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動(dòng)向。

　　資源環(huán)境：指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。

　　國際環(huán)境：指國外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國際環(huán)境是一種動(dòng)態(tài)的過(guò)程，是國家以外的結構體系對一國的影響和一國對國家以外結構體系的影響所做出的反應兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個(gè)互動(dòng)過(guò)程。

　　由社會(huì )環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境分別決定的社會(huì )因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素。其中：①社會(huì )因素：傳統觀(guān)念及消費心理、社會(huì )福利、人口數量及狀態(tài)、家庭戶(hù)數與規模、家庭生命周期等因素；②經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房?jì)r(jià)租金比等；③政策因素：土地供給政策、城市發(fā)展政策、住房建設和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地戶(hù)產(chǎn)權與交易政策、房地產(chǎn)稅收政策。

　　三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉變的社會(huì )經(jīng)濟力量

　　包括：⑴金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現時(shí)，金融資本供給方的決策會(huì )直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，進(jìn)而影響市場(chǎng)供給及人們對房地產(chǎn)租金價(jià)格水平的預期，從而導致市場(chǎng)空置情況及實(shí)際租金水平的變化。⑵信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善。⑶生產(chǎn)和工作方式的轉變。⑷人文環(huán)境的變化。⑸自然環(huán)境的變化。⑹政治制度的變遷。住房問(wèn)題的社會(huì )政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內容。

　　四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者

　　由市場(chǎng)中的買(mǎi)賣(mài)雙方及為其提供支持和服務(wù)的人員或機構組成。包括：土地所有者或當前的使用者、kfs、政府及政府機構、金融機構、建筑承包商、專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)、消費者或買(mǎi)家。

　　1.土地所有者或當前的土地使用者。在我國，政府壟斷了國有土地使用權出讓的一級市場(chǎng)，當前的土地使用者對有關(guān)土地的交易有著(zhù)至關(guān)重要的影響。

　　2.kfs.kfs的主要區別在于其開(kāi)發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長(cháng)期投資。居住物業(yè)：開(kāi)發(fā)完畢后一般都用來(lái)銷(xiāo)售，這是由居住物業(yè)的消費特性所決定的。開(kāi)發(fā)商根據自己的特點(diǎn)、實(shí)力和經(jīng)驗，所選擇的經(jīng)營(yíng)方針有很大差別。開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)格也有較大差異。有些kfs從規劃設計到租售階段，均聘請專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機構提供服務(wù)；而有些kfs則從規劃設計到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負責。

　　3.政府及政府機構。政府及政府機構在參與房地產(chǎn)運行的過(guò)程中，既有制定規則的權力，又有監督、管理的職能，在有些方面還會(huì )提供有關(guān)服務(wù)。

　　4.金融機構。開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要兩類(lèi)資金——建設貸款、長(cháng)期資金或“抵押貸款”。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過(guò)程和消費過(guò)程均需大量資金，沒(méi)有金融機構的參與，房地產(chǎn)市場(chǎng)就很難正常運轉。

　　5.建筑承包商。

　　6.專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)：建筑師、工程師、會(huì )計師、估價(jià)師及經(jīng)紀人、律師。

　　7.消費者或買(mǎi)家：自用型購買(mǎi)者、投資型購買(mǎi)者。購買(mǎi)能力是自用型購買(mǎi)者的主要約束條件；投資型購買(mǎi)者擁有物業(yè)后所能獲取的預期收益的大小往往決定了其愿意支付的價(jià)格水平。