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　　房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考試知識點(diǎn)：土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值

　　(1)土地價(jià)值

　　空地就是指土地的價(jià)值;有建筑物的土地，則是指土地自身的價(jià)值，不包含附著(zhù)于該土地上的建筑物的價(jià)值。

　　五種土地生熟情況：

　　1)未完成土地征收補償的集體土地;

　　2)已完成土地征收補償但未完成“三通一平”以上開(kāi)發(fā)的土地;

　　3)已完成土地征收補償和“三通一平”以上開(kāi)發(fā)的土地;

　　4)未完成房屋征收補償的國有土地;

　　5)已完成房屋征收補償的國有土地。

　　(2)建筑物價(jià)值

　　建筑物自身的價(jià)值，不包含該建筑物占用范圍內的土地的價(jià)值。

　　(3)房地價(jià)值

　　建筑物及其占用范圍內的土地的價(jià)值，或土地及附著(zhù)于該土地上的建筑物的價(jià)值。

　　同一宗房地產(chǎn)：

　　1)房地價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值(組合技術(shù))

　　2)土地價(jià)值=房地價(jià)值-建筑物價(jià)值(剩余技術(shù))

　　3)建筑物價(jià)值=房地價(jià)值-土地價(jià)值

　　【辨析】

　　上述三個(gè)公式對于房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)不適用。

　　房地產(chǎn)分割后的各個(gè)獨立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值(外部性的原因)2≥1+1

　　房地產(chǎn)合并后的價(jià)值一般大于合并前的各個(gè)獨立部分的價(jià)值之和(外部性的原因)1+1≥2

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