2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)二：房地產(chǎn)的含義，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)二：房地產(chǎn)的含義，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)二：房地產(chǎn)的含義

　　第一節 房地產(chǎn)的含義

　　一、房地產(chǎn)的定義

　　房地產(chǎn)指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著(zhù)物，是實(shí)物、權益和區位的結合體。

　　二、土地、建筑物和其他相關(guān)定著(zhù)物的含義(熟悉)

　　1.土地的含義：

　　土地的地表范圍——該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區域

　　土地的地上空間范圍——以飛機的飛行高度為限

　　土地的地下空間范圍——以人類(lèi)的能力所及為限

　　例如，政府出讓國有建設用地使用權的地塊土地，其地表范圍通常是根據標有界址點(diǎn)坐標的平面界址圖或建設用地紅線(xiàn)圖，由土地管理部門(mén)或城市規劃管理部門(mén)在地塊各轉點(diǎn)釘樁、埋設混凝土界樁或界石并放線(xiàn)來(lái)確認，形狀為封閉多邊形，面積大小依水平投影面積計算。(與測量知識印證)

　　2.建筑物的含義：:

　　廣義建筑物包括房屋和構筑物，狹義僅指房屋。

　　房地產(chǎn)估價(jià)中一般將建筑物作廣義理解，是指用建筑材料構筑的空間和實(shí)體。房屋是指有基礎、墻體、門(mén)窗和頂蓋，起著(zhù)擋風(fēng)遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵擾等作用，供人們在其內部進(jìn)行生活和生活活動(dòng)的建筑空間，如住宅、商店、辦公樓、賓館、廠(chǎng)房、倉庫等。(房屋與構筑物的區別：房屋有內部空間，構筑物沒(méi)有內部空間，或者人們只在其外部活動(dòng))。構筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的工程實(shí)體或附屬建筑設施，如煙囪、水塔、圍墻、道路、橋梁等。

　　3.其他相關(guān)定著(zhù)物的含義(熟悉)

　　其他相關(guān)定著(zhù)物是指附屬或結合在土地或建筑物上，從而成為土地或建筑物的從物，應隨著(zhù)土地或建筑物的轉讓而一并轉讓的物，但當事人另有約定的除外。

　　三、房地產(chǎn)實(shí)物、權益和區位的含義

　　1.房地產(chǎn)實(shí)物的含義(考點(diǎn)在相關(guān)知識部分)

　　房地產(chǎn)實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著(zhù)的部分，例如，土地的面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開(kāi)發(fā)程度等，建筑物的外觀(guān)、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等。認識房地產(chǎn)實(shí)物，需要建筑、測繪等專(zhuān)業(yè)知識。

　　房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能等方面。以一幢房屋為例，其有形的實(shí)體，就該房屋的建筑結構而言，是指它是磚木結構的，還是磚混結構、鋼筋混凝土結構或者鋼結構的;實(shí)體的質(zhì)量，假如該房屋是磚木結構的，則是指它是采用什么質(zhì)量的磚和木材建造的，或者其施工質(zhì)量如何;組合完成的功能，假如該房屋是磚木結構，采用的磚和木材的質(zhì)量也相同，并且施工質(zhì)量也是相同的，則是指它的空間布局如何，例如住宅的戶(hù)型如何。

　　2.房地產(chǎn)權益的含義(掌握)

　　房地產(chǎn)權益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權利、利益和好處。

　　房地產(chǎn)權益以房地產(chǎn)權利為基礎，包括：

　?、贀碛械姆康禺a(chǎn)權利。——房屋所有權，建設用地使用權。

　?、谠摲康禺a(chǎn)權利受其他房地產(chǎn)權利的限制情況。——設立了抵押權或租賃權、地役權的房屋所有權或建設用地使用權。

　?、墼摲康禺a(chǎn)權利受房地產(chǎn)權利以外因素的限制情況。——對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制，相鄰關(guān)系、被人民法院查封從而其處分受到限制等。②和③要能區分

　?、茴~外的利益或好處。——屋(頂)蓋或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲取經(jīng)濟收入。

　　中國目前的房地產(chǎn)權利主要有所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經(jīng)營(yíng)權、地役權、抵押權和租賃權。

　　(1)房地產(chǎn)所有權是指房地產(chǎn)所有權人對自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利(四項權能)。

　　所有權形式有：?jiǎn)为毸?、共有和建筑物區分所有權三種。

　　——單獨所有，指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權。

　　——共有是指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權。共有又有按份共有和共同共有。按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(區分份額);共同共有人對共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(不區分份額)。

　　——建筑物區分所有權是指業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。(是一種復合性的權利，專(zhuān)有部分的所有權+專(zhuān)有部分以外的共有部分的持份權+因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權)。

　　(2)建設用地使用權

　　建設用地使用權是指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

　　按照取得方式，建設用地使用權可分為：出讓、劃撥、租賃、作價(jià)出資或者入股、授權經(jīng)營(yíng)。

　　(3)宅基地使用權

　　宅基地使用權人(主要是農村集體經(jīng)濟組織內部的成員才有的權利)依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施;

　　(4)土地承包經(jīng)營(yíng)權

　　也是農村集體經(jīng)濟組織內部成員才能擁有的權利。

　　(5)地役權

　　地役權是指房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權利。房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人為地役權人，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。

　　最典型的地役權是在他人的土地上通行的權利，這種地役權具體稱(chēng)為通行地役權。地役權還有排水地役權、眺望地役權等。

　　(6)抵押權

　　抵押權：債務(wù)人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，債權人有權依法以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

　　(7)租賃權

　　以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權利。

　　例如，房屋承租人與出租人簽訂了一個(gè)租賃期限為10年的房屋租賃合同，承租人即取得了該房屋10年期限的租賃權。

　　上述房地產(chǎn)權利中，租賃權是債權，其余屬于物權。

　　(8)物權與債權

　　債權是債權人要求債務(wù)人作為或者不作為的權利，不能要求與其債權債務(wù)關(guān)系無(wú)關(guān)的人作為或者不作為。因此，債權被稱(chēng)為“相對權”、“對人權”。

　　物權是權利人在法律規定的范圍內對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權利。物權的義務(wù)人是物權的權利人以外的任何其他人，因此物權又被稱(chēng)為“絕對權”、“對世權”。

　　在特定的房地產(chǎn)上，既有物權又有債權的，優(yōu)先保護物權;有兩個(gè)以上物權的，優(yōu)先保護先設立的物權，但法律另有規定的除外。即“物權優(yōu)先”、“時(shí)間優(yōu)先”。

　　所有權是自物權，其他的是他物權。他物權中，抵押權是擔保物權，其他的他物權是用益物權。

　　房地產(chǎn)的實(shí)物和權益在價(jià)值決定中都很重要。例如一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結構、設施設備、裝飾裝修等實(shí)物狀況的影響，又受產(chǎn)權性質(zhì)及其是否完整等權益狀況的影響。比如該房屋是合法建筑還是違法建筑，或者其產(chǎn)權是完全產(chǎn)權還是部分產(chǎn)權，價(jià)值就有很大的差異。兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權益狀況不同，價(jià)值就可能有很大的不同;反之，兩宗權益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，價(jià)值也可能有很大的不同。

　　三、房地產(chǎn)區位的含義(掌握)

　　房地產(chǎn)區位(location)是指該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通條件、外部配套設施、周?chē)h(huán)境等。

　　(1)一宗房地產(chǎn)的位置包括：①坐落;②方位;③與相關(guān)場(chǎng)所的距離;④臨街(路)狀況;⑤朝向;⑥樓層。

　　(2)一宗房地產(chǎn)的交通條件

　　是指進(jìn)出該房地產(chǎn)的方便程度——通達性，可分為從別的地方到該房地產(chǎn)的可及性和從該房地產(chǎn)去別的地方的便捷性。

　　用“可及性”表達從別的地方到該房地產(chǎn)——“進(jìn)來(lái)”的方便程度。

　　用“便捷性”表達從該房地產(chǎn)去別的地方——“出去”的方便程度，是為了更好地描述和評判一宗房地產(chǎn)的交通條件。

　　(3)一宗房地產(chǎn)的外部配套設施，是指該房地產(chǎn)外部(用地紅線(xiàn)外)的基礎設施和公共服務(wù)設施。如果是該宗房地產(chǎn)內部(用地紅線(xiàn)內)的配套設施，則屬于該房地產(chǎn)的實(shí)物因素。(容易混淆的考點(diǎn))

　　(4)一宗房地產(chǎn)的周?chē)h(huán)境，是指該房地產(chǎn)周?chē)淖匀画h(huán)境、人文環(huán)境和景觀(guān)。其中，人文環(huán)境包括該宗房地產(chǎn)所在地區的聲譽(yù)、居民特征(如職業(yè)、收入水平、文化程度、宗教信仰等)、治安狀況(如犯罪率)、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況(如用途)等。

　　四、房地產(chǎn)的其他名稱(chēng)(了解)

　　(1)不動(dòng)產(chǎn)---法律上使用

　　(2)物業(yè)----房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地

　　(3)real estate和real property---英語(yǔ)翻譯

　　五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)(了解)

　　房地產(chǎn)——可單指土地、可單指建筑物，也可指土地與建筑物的綜合體

　　土地——僅指土地部分

　　建筑物——僅指建筑物部分

　　房地——專(zhuān)指土地和建筑物的綜合體

　　無(wú)建筑物的土地：

　　這是一塊無(wú)建筑物的空地。

　　(b)有建筑物的土地：

　　該塊土地上雖然建有建筑物，但在觀(guān)念上可把它單獨看待。具體的看待方式有兩種：①無(wú)視建筑物的存在;②考慮建筑物存在的影響。

　　(c)建筑物：

　　建筑物雖然必須建在土地上，但在觀(guān)念上可把它單獨看待。具體的看待方式有兩種：①無(wú)視土地的存在;②考慮土地存在的影響。

　　(d)房地：

　　下有土地，上有建筑物，此時(shí)把土地與建筑物也作為一個(gè)整體來(lái)看待。(房地合一)

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>