全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的實(shí)施辦法及配套政策近日終于公布了。自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟的命脈，也是中國老百姓極為敏感的行業(yè)，實(shí)施營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)的財稅處理有何變化呢？下面將為大家一一介紹。

一、會(huì )計處理的變化

營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。

假設企業(yè)銷(xiāo)售商品房取得銷(xiāo)售收入1000萬(wàn)元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業(yè)相關(guān)的會(huì )計處理如下：

借：銀行存款1000

    貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1000

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加50

    貸：應交稅費——應交營(yíng)業(yè)稅50

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加6

    貸：應交稅費——應交城市維護建設稅3.5

        應交稅費——應交教育費附加1.5

        應交稅費——應交地方教育附加1

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用11%的增值稅稅率。同樣的條件，相關(guān)的會(huì )計處理如下：

借：銀行存款1000

    貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入900.90

        應交稅費——應交增值稅（銷(xiāo)項稅額）99.10

不考慮當月增值稅進(jìn)項稅額的情況下：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加11.89

    貸：應交稅費——應交城市維護建設稅6.94

        應交稅費——應交教育費附加2.97

        應交稅費——應交地方教育附加1.98

二、會(huì )計利潤的變化

仍引用上述的例子，通過(guò)分錄可以看出，由于增值稅屬于價(jià)外稅，不影響會(huì )計利潤，因此繳納增值稅下，企業(yè)確認收入900.90萬(wàn)元，而繳納營(yíng)業(yè)稅情況下，企業(yè)確認收入1000萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入下降9.91%。

假定不考慮營(yíng)業(yè)成本，則繳納營(yíng)業(yè)稅情況下：

對利潤總額的影響＝1000－50－6＝944（萬(wàn)元）

繳納增值稅的情況下：

對利潤總額的影響＝900.90－11.89＝889.01（萬(wàn)元）

由此可見(jiàn)，在不考慮營(yíng)業(yè)成本的情況下，營(yíng)改增后，企業(yè)的會(huì )計利潤有所下降。而如果考慮營(yíng)業(yè)成本這一因素，則在采購環(huán)節的進(jìn)項稅額能否抵扣變得尤為重要。如果在采購環(huán)節企業(yè)無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，則相關(guān)的進(jìn)項稅額不得抵扣，相應的稅金則計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，稅金會(huì )進(jìn)一步增加購入成本，從而進(jìn)一步減少會(huì )計利潤。而如果在采購環(huán)節能夠取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，進(jìn)項稅額可以抵扣的話(huà)，則企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本則為不含稅價(jià)款，而原繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，采購環(huán)節的購買(mǎi)價(jià)款中已經(jīng)包含了施工方的營(yíng)業(yè)稅額，因此，營(yíng)改增會(huì )導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的采購成本降低，相應的利潤總額會(huì )有可能高于原繳納營(yíng)業(yè)稅的情況。企業(yè)的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也會(huì )越大。

三、稅負變化

營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收費項目有幾十種。營(yíng)改增后，稅種由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營(yíng)業(yè)稅是對全部營(yíng)業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會(huì )降低整體稅負。不過(guò)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法取得足夠的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的話(huà)，則可能會(huì )導致企業(yè)整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業(yè)稅負增減的重要因素。

四、發(fā)票管理的變化

原營(yíng)業(yè)稅稅制下，營(yíng)業(yè)稅發(fā)票僅作為購入方相關(guān)資產(chǎn)或費用的確認依據，而不作為抵扣憑證。在增值稅稅制下，增值稅發(fā)票的管理尤為重要，由于一方開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，會(huì )涉及到下游企業(yè)的抵扣，增值稅形成整個(gè)行業(yè)完整的閉環(huán)鏈條，因此銷(xiāo)項發(fā)票的領(lǐng)購、開(kāi)具、保管、作廢，進(jìn)項發(fā)票的取得、認證、抵扣等都顯得尤為重要。企業(yè)在營(yíng)改增后，應更加重視發(fā)票的管理，同時(shí)在選擇供應商時(shí)，應注意選擇增值稅一般納稅人，以便相應的進(jìn)項稅額可以抵扣，減少企業(yè)的應納稅額。

營(yíng)改增是我國稅制改革的重要舉措，關(guān)乎國計民生，因此企業(yè)應積極響應國家政策，做好萬(wàn)分準備，相信營(yíng)改增定會(huì )給企業(yè)帶來(lái)福音。

相關(guān)法規文件：關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知

（作者：王攀  本文系正保會(huì )計網(wǎng)校原創(chuàng )文章，未經(jīng)允許不得轉載）