山東省人民政府

　　關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的意見(jiàn)

　　魯政發(fā)[2003]116號

　　各市人民政府，各縣（市、區）人民政府，省政府各部門(mén)、各直屬機構，各大企業(yè)，各高等院校：

　　為進(jìn)一步促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展，根據《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）精神，結合我省實(shí)際，提出以下意見(jiàn)，請一并貫徹落實(shí)。

　　一、全面認識房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的意義，進(jìn)一步明確工作指導思想

　　1、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展對全省經(jīng)濟發(fā)展具有重大意義。1998年以來(lái)，我省各地、各部門(mén)認真貫徹國務(wù)院和省委、省政府關(guān)于城鎮住房制度改革和加快住房建設的有關(guān)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體態(tài)勢良好。全省城鎮住房商品化體制基本建立，貨幣化分配政策全面實(shí)施；住房消費有效啟動(dòng)，居民住房條件明顯改善；房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始成為經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)國民經(jīng)濟增長(cháng)的作用日趨突出。同時(shí)應當看到，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不平衡，住房供應體系不夠健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)運行、監管和調控體系有待完善。隨著(zhù)我省城市化戰略的深入實(shí)施和城市化水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求空間將不斷擴大。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，是滿(mǎn)足城鎮居民不斷增長(cháng)的物質(zhì)文化需求的內在要求，有利于促進(jìn)消費、擴大內需、拉動(dòng)投資、增加就業(yè)，推進(jìn)經(jīng)濟結構的戰略性調整，保持國民經(jīng)濟持續快速健康發(fā)展。各級政府要切實(shí)把抓好這項工作作為事關(guān)全局的戰略舉措，擺到突出位置，堅持用發(fā)展的辦法解決前進(jìn)中存在的問(wèn)題，努力實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展。

　　2、進(jìn)一步明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的指導思想。要以“三個(gè)代表”重要思想和黨的十六大、十六屆三中全會(huì )精神為指導，圍繞實(shí)現全面建設小康社會(huì )的目標要求，堅持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展相適應，著(zhù)眼于維護廣大人民群眾的切身利益，以住房市場(chǎng)化為基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎性作用；以有效需求為導向，調整優(yōu)化供應結構，建立滿(mǎn)足不同收入家庭住房需求的供應體系；以深化改革為動(dòng)力，消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，建立和完善住房保障制度；完善宏觀(guān)調控體系，加強監督管理，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展。

　　二、調整住房供應結構，建立健全住房供應體系

　　3、完善住房供應政策。按照市場(chǎng)供應結構與需求結構相適應的原則，合理確定供應結構，實(shí)施分類(lèi)供應的政策導向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應體系。高檔商品住房主要面向少數高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經(jīng)濟適用住房面向城鎮中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮最低收入家庭中的住房困難戶(hù)。各市、縣要根據當地經(jīng)濟發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力，確定各類(lèi)住房的供應比例。

　　4、加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。各地要全面落實(shí)國家經(jīng)濟適用住房建設的優(yōu)惠政策和管理辦法，嚴格執行土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區外基礎設施建設、控制開(kāi)發(fā)貸款利率、稅收優(yōu)惠等政策措施；各市、縣人民政府要依據當地普通商品住房?jì)r(jià)格、居民可支配收入等因素，合理劃分收入線(xiàn)標準，購買(mǎi)對象的家庭收入標準，由各地按照房?jì)r(jià)收入比（本地區一套60平方米的普通商品住房?jì)r(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）的4至6倍確定。經(jīng)濟適用房購買(mǎi)要嚴格實(shí)行申請、審批和公示制度；嚴格控制戶(hù)型面積，以中小套型為主；按照政府組織協(xié)調、企業(yè)市場(chǎng)運作的模式，實(shí)行建設項目招投標。經(jīng)濟適用住房的銷(xiāo)售價(jià)格要堅持保本微利的原則，各地可根據實(shí)際制定經(jīng)濟適用住房的指導價(jià)格，并在此基礎上規定浮動(dòng)范圍，向社會(huì )公布，加以監督執行。

　　5、增加普通商品住房供應。各地要根據市場(chǎng)需求，加快普通商品住房建設，盡快提高其市場(chǎng)供應比例。根據當地大多數居民家庭收入水平，普通商品住房的指導價(jià)格一般應控制在當地商品住房平均價(jià)格以下水平。普通商品住房供不應求、房?jì)r(jià)漲幅過(guò)大過(guò)快的城市，要調控土地供應，控制土地價(jià)格，有條件的城市要劃定一定區域，作為普通商品住房的集中建設用地，同時(shí)通過(guò)清理、減少建設和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設成本。

　　6、建立和完善廉租住房制度。廉租住房作為保障城鎮最低收入家庭的政策性住房，是住房新體制的重要組成部分。建立和完善廉租房制度是政府的重要職責。最低收入家庭的住房保障，原則上實(shí)行以發(fā)放租賃補貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。各地也可以結合實(shí)際，建設或認定適量的廉租住房。住房保障資金要以財政預算資金為主，住房公積金增值收益為輔，多渠道籌措，形成規范穩定的資金來(lái)源；保障水平要結合當地財政承受能力和居民住房的實(shí)際情況合理確定。各市、縣要切實(shí)落實(shí)好資金來(lái)源，盡快建立起最低收入居民家庭檔案和申請、審批制度。

　　7、規范集資合作建房行為。利用已有劃撥土地集資、合作建房是解決住房困難戶(hù)較多的工礦區和困難企業(yè)職工住房問(wèn)題的有效補充，是經(jīng)濟適用住房的組成部分。進(jìn)行集資合作建房，須經(jīng)有批準權的人民政府批準，并在符合土地利用總體規劃和城市規劃前提下，利用自用土地進(jìn)行建設。其建設標準、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規定執行。嚴禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。一經(jīng)發(fā)現，要嚴肅查處。

　　8、適當控制高檔商品房建設。各市、縣要根據當地物價(jià)、市場(chǎng)需求以及居民消費水平，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準，適當確定高檔商品住房的供應比例。高檔、大戶(hù)型商品住房以及高檔寫(xiě)字樓、商業(yè)性用房空置比例較高的市、縣，要控制土地供應，嚴格高檔商品房項目審批，適當提高項目資本金比例和預售條件。

　　三、深化住房制度改革，切實(shí)落實(shí)住房貨幣化分配政策

　　9、逐步兌現一次性住房資金補償。各地要進(jìn)一步抓好住房貨幣化分配政策的落實(shí)，加快兌現一次性住房資金補償工作的進(jìn)度，爭取用3年左右的時(shí)間完成。凡經(jīng)房改部門(mén)審批確認作掛帳處理的職工一次性住房資金補償，有能力的要盡量一次性足額兌現；條件暫不具備的，在職工離退休、換購住房、調動(dòng)工作時(shí)逐步給予解決。兌現一次性住房資金補償的資金來(lái)源，原則上由原產(chǎn)權單位從售房款中解決，不足部分由當地政府統籌或企業(yè)自行解決。

　　10、加快出售現有公房。放寬現有公有住房出售的政策，對能夠保證居住安全的非成套住房，可按照國家的有關(guān)規定向職工出售；對權屬有爭議的公有住房，可由目前房屋管理單位出具書(shū)面具結保證后，向職工出售；對因手續不全等歷史遺留問(wèn)題影響公有住房出售和權屬登記發(fā)證的，按照宜寬不宜嚴的原則，根據職工個(gè)人的意愿予以出售。

　　11、加大欠發(fā)達地區及困難企業(yè)的住房貨幣化分配政策的落實(shí)力度。尚未建立起住房補貼制度的市、縣和企業(yè)，要隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展和財力增長(cháng)，按照國家和省有關(guān)規定，盡快實(shí)行住房補貼制度，增強職工的購房能力。

　　四、搞活住房二級市場(chǎng)，規范完善住房市場(chǎng)體系

　　12、積極活躍住房二級市場(chǎng)交易。要清理影響已購公有住房上市的政策性障礙，除法律法規另有規定和原公房出售合同另有約定的外，任何單位不得擅自設置限制條件。個(gè)人擁有的普通住房，轉讓時(shí)免征土地增值稅。以房改成本價(jià)購買(mǎi)的公有住房上市出售時(shí)，原產(chǎn)權單位原則上不再參與所得收益分配。積極培育房屋租賃市場(chǎng)，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租住宅，嚴格按照國家有關(guān)稅收優(yōu)惠政策執行。

　　13、實(shí)行房產(chǎn)交易與權屬登記屬地管理。按照統一政策、統一程序、統一市場(chǎng)的原則，將單批房改單位的房產(chǎn)交易與權屬登記納入所在城市，執行當地政府的有關(guān)規定，統一登記管理，統一上市交易、統一物業(yè)管理政策，盡快實(shí)現單批房改單位與所在城市房改政策的并軌。

　　14、加快推進(jìn)公有住房售后物業(yè)管理的市場(chǎng)化。改革目前繼續延用的售后住房物業(yè)管理的福利化做法，有條件的地方可將供暖、供電、供水、供氣及物業(yè)管理補貼等逐步納入職工工資，變“暗補”為“明補”，促進(jìn)住房二級市場(chǎng)發(fā)展和物業(yè)管理的市場(chǎng)化。

　　15、規范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。加強對房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押及中介機構的管理，規范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，嚴格中介機構和中介從業(yè)人員市場(chǎng)準入制度，健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)規則，嚴格執行房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價(jià)師執（職）業(yè)資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務(wù)。

　　五、加大金融支持力度，強化房地產(chǎn)信貸管理

　　16、加大住房公積金貸款力度。要努力簡(jiǎn)化手續、減少環(huán)節、降低費用、縮短時(shí)限，大力發(fā)展住房公積金委托貸款。在保證資金安全的前提下，取消住房公積金貸款過(guò)程中的公證、保險等手續和環(huán)節，提高住房公積金的使用率和職工購買(mǎi)力。各地可根據當地住房?jì)r(jià)格水平，確定適當的住房公積金貸款額度和還貸期限，還貸期限可參照商業(yè)性個(gè)人住房貸款的有關(guān)規定執行，并根據貸款人要求提供多種適當的還款方式。

　　17、加快個(gè)人住房置業(yè)擔保體系的建設。各地要按照《住房置業(yè)擔保貸款試行辦法》的要求，加快成立獨立規范的住房置業(yè)擔保機構，實(shí)行企業(yè)化管理、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運作。同時(shí)，要清理運作不規范、無(wú)擔保能力的擔保機構。要建立財務(wù)管理和會(huì )計核算制度、風(fēng)險控制制度、風(fēng)險補償機制以及信息披露等制度，積極開(kāi)拓融資渠道，及時(shí)補充擔�；�金，尤其要積極吸收優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保，支持個(gè)人住房消費。

　　18、加強房地產(chǎn)貸款的監督管理。積極支持房地產(chǎn)市場(chǎng)結構調整，加大對運作規范、信用等級高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目的信貸支持，尤其要支持經(jīng)濟適用住房和普通商品住房的開(kāi)發(fā)建設，重點(diǎn)滿(mǎn)足中低收入家庭的購房要求。積極通過(guò)證券市場(chǎng)、企業(yè)重組、資本出讓、信托、企業(yè)債券以及產(chǎn)業(yè)基金等多種渠道籌集開(kāi)發(fā)資金。加強房地產(chǎn)項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負債率高的開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款要嚴格審批并重點(diǎn)監控，加強對信貸資金及預售款流向的監控，妥善處理各種違規貸款，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護金融秩序的穩定。

　　六、改進(jìn)規劃和土地管理，完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調控機制

　　19、充分發(fā)揮規劃對開(kāi)發(fā)的源頭控制作用。各地要充分考慮城市化進(jìn)程加快所產(chǎn)生的住房需求，做好住房建設中長(cháng)期規劃，并通過(guò)編制住宅專(zhuān)項規劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)近期發(fā)展規劃，合理確定不同性質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的用地布局和比例，建立開(kāi)發(fā)項目庫。要優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟適用住房、普通商品住房、危舊住房改造和城市基礎設施建設中拆遷安置用房的開(kāi)發(fā)項目，統籌安排好“城中村”的開(kāi)發(fā)改造項目，并合理配置市政設施和公共配套設施，為大規模成片開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)城市創(chuàng )造條件。

　　20、加強開(kāi)發(fā)項目管理。城市成片開(kāi)發(fā)項目必須由城市人民政府集中審批。禁止以集資合作建房、舊村改造、利用原劃撥土地及工業(yè)科技教育等名義獲得優(yōu)惠政策的土地，轉用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。嚴格執行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金、項目手冊、綜合驗收交接、轉讓登記備案、開(kāi)發(fā)項目性質(zhì)和規劃指標變更審查、業(yè)主工程款支付擔保等制度。切實(shí)規范舊村改造項目與合資合作開(kāi)發(fā)項目，加強開(kāi)發(fā)市場(chǎng)監管，調控好開(kāi)發(fā)投資結構。加強商品房預售許可管理和預收款監管，盡力降低商品房空置比例和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。

　　21、搞好土地供應與開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)宏觀(guān)調控。完善城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設、開(kāi)發(fā)用地計劃制度，做好兩者之間銜接。健全土地出讓計劃供應制度，對開(kāi)發(fā)規模過(guò)大、土地供應過(guò)量、閑置建設用地過(guò)多的地方，要限制新的土地供應。要依據近期建設規劃提出年度開(kāi)發(fā)項目，報城市政府集中審定。組織開(kāi)展開(kāi)發(fā)項目的規劃控制、配套設施等前期工作，為項目招商引資提供必要條件。

　　22、制定和完善住宅產(chǎn)業(yè)現代化的配套政策。鼓勵企業(yè)研發(fā)和推廣先進(jìn)適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和材料，提高住宅建筑科技含量，加強對小區方案集中評議和階段審查。完善住宅性能認定、住宅部品認證和住宅質(zhì)量保證保險制度。

　　七、標本兼顧綜合治理，整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

　　23、整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)。重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規行為，對違反城市規劃、蠶食土地收益、無(wú)證或越級開(kāi)發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴查處。按照審批權限與責任掛鉤和“誰(shuí)審批，誰(shuí)負責”的原則，建立責任追究制度，對違反審批程序、越權越級審批的，要追究直接責任人和主管領(lǐng)導的行政責任；對市場(chǎng)監管不力和失職瀆職行為，要依法查處。各地要定期對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓和規范，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續發(fā)展創(chuàng )造良好的環(huán)境。

　　24、完善房地產(chǎn)信息系統和預警預報體系。逐步完善全省房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò )系統，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和執（從）業(yè)人員信用信息登記入庫工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績(jì)情況以及不良行為記錄在案，向社會(huì )公開(kāi)發(fā)布，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)監管的長(cháng)效機制，引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)形成“誠信為本，操守為重”的良好職業(yè)道德。同時(shí)，要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的預警預報體系。建設費用由各地財政結合當地信息化系統和電子政務(wù)建設一并落實(shí)。

　　25、加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的管理。按照現代企業(yè)制度的要求，加快改制步伐，盡快完成事業(yè)性開(kāi)發(fā)企業(yè)的改制工作。嚴格控制開(kāi)發(fā)企業(yè)的數量，對無(wú)開(kāi)發(fā)實(shí)力、業(yè)績(jì)較差及存在嚴重違法違規行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)，要取消其開(kāi)發(fā)資質(zhì)。支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)，大力實(shí)施兼并、收購和重組，盡快形成一批實(shí)力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團，培育區域性或全國性的龍頭企業(yè)。

　　八、加強和改進(jìn)對房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導，搞好組織協(xié)調

　　26、各級要進(jìn)一步解放思想，更新觀(guān)念，因地制宜，積極探索促進(jìn)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有效措施。同時(shí)要注意避免和防止城市建設和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中損害群眾利益的各種行為的發(fā)生，堅決不搞勞民傷財的“形象工程”、“政績(jì)工程”。省有關(guān)部門(mén)要加強協(xié)作，密切配合，建立對房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控的協(xié)調機制，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)有關(guān)財政、稅收、金融等配套措施。各級計劃、建設、財政、國土資源、銀行、稅務(wù)等部門(mén)要從大局出發(fā)，加強信息的交流與溝通，定期召開(kāi)房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì )議，相互通報有關(guān)政策及調整情況，研究解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中出現的矛盾與問(wèn)題。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要會(huì )同有關(guān)部門(mén)，抓緊制定出臺經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設管理、住房補貼制度監督、房地產(chǎn)市場(chǎng)預警預報體系建立、個(gè)人住房貸款擔保體系和信用體系建設等方面的具體實(shí)施辦法，促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展。

　　山東省人民政府

　　二○○三年十二月二十四日