《大連市實(shí)施〈物業(yè)管理條例〉辦法》業(yè)經(jīng)2009年7月31日市政府第21次常務(wù)會(huì )議通過(guò)，現予公布，自2009年10月1日起施行。

　　二00九年八月十三日

　　第一章　總則

　　第一條　為了實(shí)施國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結合大連市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　大連市行政區域內，業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，適用本辦法。

　　第三條　市及縣（市）區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　大連經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )等市人民政府派出機構，負責管理范圍內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　價(jià)格、民政、工商、建設、城建、城鄉規劃、公安等行政管理部門(mén)依據各自職責，負責與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協(xié)調物業(yè)管理與社區建設的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監督管理。居民委員會(huì )應當依法履行職責，支持、指導業(yè)主委員會(huì )日常工作。

　　第四條　鼓勵依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，規范經(jīng)營(yíng)行為，培訓從業(yè)人員，調解行業(yè)內部爭議，維護會(huì )員合法權益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章　業(yè)主及業(yè)主大會(huì )

　　第五條　房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

　�。ǘ�）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　�。ㄈ�）提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；

　�。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權；

　�。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權；

　�。�六）監督業(yè)主委員會(huì )的工作；

　�。ㄆ撸┍O督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ò耍�對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權；

　�。ň牛┍O督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金）的管理和使用；

　�。ㄊ�）法律、法規、規章規定的其他權利。

　　第六條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則，履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；

　�。ㄈ�）執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；

　�。ㄋ模┌凑諊�家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；

　�。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用；

　�。�六）參加業(yè)主大會(huì )時(shí)遵守大會(huì )程序；

　�。ㄆ撸┫蛭飿I(yè)服務(wù)企業(yè)提供詳實(shí)、準確的聯(lián)系方式；

　�。ò耍┙邮軜I(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )對其履行業(yè)主義務(wù)的監督；

　�。ň牛┓�律、法規、規章規定的其他義務(wù)。

　　第七條　下列事項由業(yè)主共同決定：

　�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ǘ�）制定和修改管理規約；

　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；

　�。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　�。ㄎ澹┗I集和使用專(zhuān)項維修資金；

　�。�六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　�。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　第八條　新建物業(yè)項目，包括分期建設和多個(gè)單位開(kāi)發(fā)建設，其配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地是共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。但是，該物業(yè)項目規模較大且被市政道路分割或者獨立封閉的，可以劃分為若干個(gè)獨立的物業(yè)管理區域。

　　新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區域，由城鄉規劃主管部門(mén)在詳細規劃圖上明確。

　　第九條　同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主應當依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　房屋實(shí)際交付使用的專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業(yè)主大會(huì )。

　　第十條　物業(yè)管理區域符合成立業(yè)主大會(huì )條件并準備成立業(yè)主大會(huì )的，由建設單位（公有住房出售單位）在三十日內，書(shū)面向物業(yè)所在地縣（市）區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出成立首次業(yè)主大會(huì )的報告，同時(shí)提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細、物業(yè)基本情況等材料。

　　房地產(chǎn)行政主管部門(mén)自接到報告之日起三十個(gè)工作日內，會(huì )同街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導組建業(yè)主大會(huì )籌備組�；I備組由業(yè)主代表三人、街道辦事處或者鄉鎮人民政府和建設單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業(yè)主代表由業(yè)主推選或者在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下選定�；I備組成員名單確定后，在物業(yè)管理區域內書(shū)面公告。

　　建設單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業(yè)主大會(huì )報告的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，可以書(shū)面向物業(yè)所在地縣（市）區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出成立首次業(yè)主大會(huì )的報告。符合條件的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照前款規定指導組建業(yè)主大會(huì )籌備組，建設單位（公有住房出售單位）提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細、物業(yè)基本情況等材料。

　　籌備成立首次業(yè)主大會(huì )的費用，由業(yè)主和建設單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔。

　　第十一條　業(yè)主大會(huì )籌備組履行下列職責：

　�。ㄒ唬┐_定會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容；

　�。ǘ�）參照市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會(huì )議事規則草案和管理規約草案；

　�。ㄈ�）確認業(yè)主身份，核定業(yè)主的投票權數；

　�。ㄋ模�擬定業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法，組織推薦業(yè)主委員會(huì )候選人；

　�。ㄎ澹┳龊脮�(huì )議的其他準備工作。

　　前款第（一）項、第（二）項、第（三）項、第（四）項規定的事項，應當在會(huì )議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區域內書(shū)面公告。

　　第十二條　物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議三日前，就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求其所代表的業(yè)主的意見(jiàn)。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權的具體票數經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上代為投票。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，代理人應當持業(yè)主書(shū)面委托書(shū)并根據委托內容進(jìn)行投票表決。數人共有一個(gè)物業(yè)的，共有人可以推選其中一人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第十三條　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。

　　第十四條　業(yè)主大會(huì )應當依法選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )由委員五人以上十五人以下單數組成，具體人數根據該物業(yè)管理區域的實(shí)際情況確定。業(yè)主委員會(huì )委員的任期由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三日內召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )主任一人，副主任一至二人。

　　業(yè)主委員會(huì )委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

　　業(yè)主大會(huì )在選舉業(yè)主委員會(huì )委員的同時(shí)，具備條件的，應當選舉出業(yè)主委員會(huì )候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，不具有表決權。在個(gè)別業(yè)主委員會(huì )委員資格終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業(yè)管理區域內公示。

　　第十五條　業(yè)主委員會(huì )委員應當符合下列條件：

　�。ㄒ唬┦潜疚飿I(yè)管理區域內具有完全民事行為能力的業(yè)主；

　�。ǘ�）模范履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用及其他業(yè)主義務(wù)；

　�。ㄈ�）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有一定的組織能力；

　�。ㄋ模┚邆渑c物業(yè)管理相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識；

　�。ㄎ澹┥眢w健康，有必要的工作時(shí)間。

　　第十六條　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起十日內，將業(yè)主委員會(huì )委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，向物業(yè)所在地縣（市）區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。備案材料中應當載明業(yè)主大會(huì )成立情況、業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約、業(yè)主委員會(huì )委員名單和各項表決結果。備案材料齊全的，物業(yè)所在地縣（市）區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府出具備案回執。

　　業(yè)主委員會(huì )的印章刻制，按照市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)與市公安部門(mén)的規定執行。

　　第十七條　業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。物業(yè)管理區域內有百分之二十以上業(yè)主提議，或者經(jīng)業(yè)主委員會(huì )決定，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。但是，已經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定的事項，在下次業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議召開(kāi)前，不得提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議重新決定。

　　物業(yè)管理區域召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議前，業(yè)主委員會(huì )應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )。居民委員會(huì )可以派員列席。

　　業(yè)主委員會(huì )不按規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，物業(yè)所在地的縣（市）區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當責令業(yè)主委員會(huì )限期組織召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請，由物業(yè)所在地縣（市）區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業(yè)主召開(kāi)。

　　第十八條　業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　�。ǘ�）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄈ�）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況；

　�。ㄋ模┍O督管理規約的實(shí)施；

　�。ㄎ澹┓�律、法規以及業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第十九條　三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員提議或者業(yè)主委員會(huì )主任認為有必要的，應當召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )會(huì )議每年至少召開(kāi)一次。

　　召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，應當有過(guò)半數委員出席。業(yè)主委員會(huì )作出決定應當經(jīng)全體委員人數的半數以上書(shū)面同意。

　　業(yè)主委員會(huì )的決定應當自決定作出之日起三日內在物業(yè)管理區域內公告后生效。

　　第二十條　業(yè)主委員會(huì )有下列情形之一的，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )予以改選：

　�。ㄒ唬┻^(guò)半數以上委員不履行職責的；

　�。ǘ�）多次侵犯業(yè)主合法權益又不整改的；

　�。ㄈ�）做出違法或者錯誤決定，經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)責令改正，但拒不改正或者拖延改正的。

　　業(yè)主委員會(huì )不召集業(yè)主大會(huì )改選的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請，物業(yè)所在地縣（市）區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以會(huì )同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )改選。新的業(yè)主委員會(huì )成立后，按照本辦法第十六條的規定公示、備案。

　　第二十一條　業(yè)主委員會(huì )委員、候補委員不再是本物業(yè)管理區域內業(yè)主的，其委員、候補委員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會(huì )委員、候補委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )會(huì )議可以決定終止其委員、候補委員資格：

　�。ㄒ唬┮詴�(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭職的；

　�。ǘ�）受過(guò)刑事處分的；

　�。ㄈ�）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

　�。ㄋ模┎宦男袠I(yè)主義務(wù)的；

　�。ㄎ澹�無(wú)正當理由連續三次不參加業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的；

　�。�六）不宜繼續擔任業(yè)主委員會(huì )委員、候補委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物交還給業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十二條　業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )議事規則規定的任期屆滿(mǎn)二個(gè)月前，應當召集業(yè)主大會(huì )，組織換屆選舉；無(wú)力召集業(yè)主大會(huì )、組織換屆選舉的，由物業(yè)所在地縣（市）區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織換屆選舉。

　　第二十三條　物業(yè)管理區域不成立業(yè)主大會(huì )的，可以由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉鎮人民政府，在征得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數且總人數過(guò)半數的業(yè)主同意后，將本辦法第七條第（二）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項事項，委托物業(yè)管理區域所在地的居（村）民委員會(huì )組織實(shí)施。委托期限為三年，可以連續委托。

　　按照城市總體規劃屬于農村城市化范圍內的住宅項目，需要對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護本區域環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的，可以由居（村）民委員會(huì )參照業(yè)主委員會(huì )職責，按照有關(guān)法律、法規和規章的規定開(kāi)展工作。

　　第二十四條　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和接受委托的居（村）民委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，不得由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和接受委托的居（村）民委員會(huì )工作經(jīng)費使用情況應當定期在物業(yè)管理區域內公告，接受業(yè)主的監督。

　　第三章　前期物業(yè)管理

　　第二十五條　建設單位應當在物業(yè)管理區域內提供物業(yè)管理用房：建筑物總面積五萬(wàn)平方米（建筑面積，下同）以下的，為一百至二百平方米；超過(guò)五萬(wàn)平方米的，每五萬(wàn)平方米以?xún)�，增加五十至一百平方米。物業(yè)管理用房中的業(yè)主委員會(huì )用房面積不低于三十平方米。

　　物業(yè)管理用房應當為地面以上的獨立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設施設備齊全，具備使用條件。門(mén)衛房、電話(huà)交換機房、監控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲藏室等面積不計入物業(yè)管理用房面積。

　　物業(yè)管理用房具體位置，由城鄉規劃主管部門(mén)在確定詳細規劃圖時(shí)明確。

　　物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會(huì )或者建設單位管理。

　　市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當核查并注明物業(yè)管理用房房號。

　　第二十六條　住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招標時(shí)應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)的十日前，持下列材料到物業(yè)所在地的縣（市）區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：

　�。ㄒ唬┙ㄔO項目中標確認書(shū)或者具有法律效力的其他批準文件；

　�。ǘ�）經(jīng)批準的建設項目詳細規劃圖；

　�。ㄈ�）招標公告或者投標邀請書(shū)；

　�。ㄋ模┱袠宋募�；

　�。ㄎ澹┓�律、法規、規章規定的其他材料。

　　房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)現招標有違反法律、法規、規章行為的，應當責令招標人改正。

　　選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標人少于三個(gè)或者同一物業(yè)管理區域住宅物業(yè)建筑面積在二萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市）區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十七條　新建住宅物業(yè)，建設單位應當在取得商品房預售許可證之前完成前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作，并與中標或者協(xié)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　建設單位在辦理商品房預售許可證時(shí)，應當提供前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)方案，物業(yè)服務(wù)方案應當載明選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。

　　第二十八條　建設單位銷(xiāo)（預）售物業(yè)時(shí)，應當將選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約、物業(yè)管理區域圖、物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、物業(yè)服務(wù)費標準（需注明以?xún)r(jià)格主管部門(mén)批準為準）等事項，向物業(yè)所在地縣（市）區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案并在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。物業(yè)買(mǎi)受人與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當書(shū)面承諾遵守臨時(shí)管理規約及同意公示的其他事項。

　　第二十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與建設單位對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。經(jīng)查驗存在問(wèn)題的，雙方應當書(shū)面約定解決時(shí)限和方法。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備有重大質(zhì)量問(wèn)題的，建設單位應當進(jìn)行整改。待整改完成，雙方驗收合格后，再行移交。

　　第三十條　建設單位在物業(yè)竣工或者交接物業(yè)時(shí)，應當將物業(yè)管理區域內的下列資料分別移交城市建設檔案館和物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管：

　�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　�。ǘ�）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。

　　移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前款資料歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因管理不善導致資料丟失或者損壞的，應當負責補齊。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應當全部移交給業(yè)主委員會(huì )或者建設單位。

　　第三十一條　建設單位應當按照國家規定的保修范圍和保修期限，承擔物業(yè)的保修責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對屬于保修范圍和保修期內的房屋質(zhì)量問(wèn)題，應當及時(shí)通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場(chǎng)核查情況，予以保修。建設單位無(wú)法通知施工單位或者施工單位不按工程質(zhì)量保修書(shū)約定進(jìn)行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。

　　建設單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向建設行政主管部門(mén)反映，由建設行政主管部門(mén)依法進(jìn)行監管。

　　保修期滿(mǎn)或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔。

　　第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條　從事物業(yè)服務(wù)的單位應當自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照之日起三十日內，向市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)不得轉讓、出租、出借。

　　第三十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在辦公地點(diǎn)顯著(zhù)位置，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、服務(wù)項目、服務(wù)標準、服務(wù)電話(huà)等公示，并按照價(jià)格主管部門(mén)的規定進(jìn)行收費公示。

　　第三十四條　業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位按收費標準交納。

　　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第三十五條　業(yè)主出租物業(yè)的，應當在物業(yè)租賃合同中，對物業(yè)服務(wù)費用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內，將物業(yè)承租人、出租期限及物業(yè)費用的交納等約定事項書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)轉讓時(shí)，買(mǎi)受人應當要求出賣(mài)人結清物業(yè)服務(wù)費和住房維修費用。未結清的，由買(mǎi)賣(mài)雙方與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定結清方式。

　　第三十六條　物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線(xiàn)電視等單位，應當向接受其服務(wù)的最終用戶(hù)收取相關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　第三十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當履行物業(yè)服務(wù)合同，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的監督。業(yè)主委員會(huì )應當就物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定情況每年至少一次征求業(yè)主意見(jiàn)，認為履行合同約定的，予以確認；業(yè)主要求整改的，通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)整改。

　　第三十八條　物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )無(wú)正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應當提前二個(gè)月書(shū)面告知對方及物業(yè)所在地縣（市）區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。

　　物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)二個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì )應當召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項。業(yè)主大會(huì )決定繼續聘用的，應當依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；不繼續聘用的，應當按照本辦法規定重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十九條　物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)不再續訂以及依法解除或者依據合同約定提前解除的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自合同終止之日起十日內退出該物業(yè)管理區域。在退出物業(yè)管理區域之前，應當按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規定，向業(yè)主委員會(huì )或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預收的物業(yè)服務(wù)費用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì )與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當成立移交小組，負責處理相關(guān)債權債務(wù)和物業(yè)管理資料移交等事務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以未結清債權債務(wù)為由拒絕移交或者退出。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區域后，業(yè)主大會(huì )尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，環(huán)境衛生工作由城建部門(mén)委托經(jīng)核準的生活垃圾經(jīng)營(yíng)性處置單位負責；物業(yè)共用設施設備、場(chǎng)地需要維修養護的，由利益相關(guān)的業(yè)主按照規定使用專(zhuān)項維修資金維修；沒(méi)有專(zhuān)項維修資金或者專(zhuān)項維修資金不足的，由利益相關(guān)的業(yè)主自籌。

　　第四十條　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生矛盾和爭議的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會(huì )反映，街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會(huì )應當及時(shí)進(jìn)行調解。

　　市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)投訴制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應當依法及時(shí)調查、處理，并將調查或者處理結果及時(shí)回復投訴人；屬于其他行政管理部門(mén)職責的，市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當及時(shí)移交有關(guān)行政管理部門(mén)處理，并告知投訴人。

　　第五章　物業(yè)的使用與維護

　　第四十一條　業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時(shí)，應當遵守法律、法規、規章和管理規約的規定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用，外觀(guān)整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權益的原則，處理好相鄰關(guān)系。

　　第四十二條　在物業(yè)管理區域內不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y構；

　�。ǘ�）侵占、損壞公共場(chǎng)地、共用部位、共用設施設備；

　�。ㄈ�）擅自改變物業(yè)規劃用途；

　�。ㄋ模┻`反規定飼養家禽、寵物；

　�。ㄎ澹┻`反規定擺攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；

　�。�六）違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

　�。ㄆ撸┰诮ㄖ�物、構筑物上違章搭建、涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

　�。ò耍┒逊乓兹�、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規定標準的噪音；

　�。ň牛┻`反規定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

　�。ㄊ�）法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應當及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十三條　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)，應當事先書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)規定，與業(yè)主或者物業(yè)使用人簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議，發(fā)現違反法律、法規、規章和協(xié)議行為的，應當制止。已造成不良后果或者不聽(tīng)制止的，按照建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定處理。

　　第四十四條　物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，業(yè)主委員會(huì )應當持業(yè)主大會(huì )決議到有關(guān)行政管理部門(mén)辦理手續，經(jīng)批準的，由業(yè)主委員會(huì )持有關(guān)批準文件告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。涉及需要改變物業(yè)服務(wù)合同約定事項的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新約定。

　　業(yè)主大會(huì )決定前款事項前，由業(yè)主委員會(huì )征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據法律、法規和規章的規定，認為不宜改變用途的，應當向業(yè)主委員會(huì )做出書(shū)面說(shuō)明。業(yè)主大會(huì )的決議違反法律、法規和規章規定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當報告相關(guān)行政主管部門(mén)。

　　第四十五條　供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的維修、養護的責任。

　　供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線(xiàn)電視等單位，在物業(yè)管理區域內的新增、養護、維修、更新和改造工程，需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地或者共用部位的，應當在計劃施工十五日前，持施工計劃書(shū)、圖紙等材料，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就施工時(shí)間、施工范圍、恢復方式、違約責任等事項簽訂協(xié)議后，方可施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得無(wú)故阻撓施工。

　　緊急搶險的，施工單位應當在搶險同時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)通報，施工后及時(shí)恢復原狀。

　　第四十六條　車(chē)輛在物業(yè)管理區域內公共場(chǎng)地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業(yè)主大會(huì )決定。

　　物業(yè)管理區域停車(chē)場(chǎng)管理辦法的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定。

　　第四十七條　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，在向有關(guān)行政主管部門(mén)辦理審批手續前，應當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )書(shū)面同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見(jiàn)。經(jīng)批準的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有償使用協(xié)議，所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)共有部位、共用設施設備的經(jīng)營(yíng)者簽訂有償使用協(xié)議，不得損害業(yè)主的合法權益。

　　第四十八條　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應當遵守有關(guān)法律、法規和規章的規定，不得影響房屋安全和正常使用。

　　第四十九條　業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時(shí)，應當將管理規約、物業(yè)管理有關(guān)規定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應當認真履行并承擔相應責任。

　　業(yè)主應當在物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將物業(yè)轉讓或者出租的有關(guān)情況書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第五十條　住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。

　　專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第五十一條　物業(yè)共用部位、共用設施在保修期滿(mǎn)后出現嚴重損壞，影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活和安全，業(yè)主不同意維修的，市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，并告知業(yè)主大會(huì )，維修費用在專(zhuān)項維修資金中支付。

　　第六章　法律責任

　　第五十二條　建設單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款：

　�。ㄒ唬┻`反本辦法第十條規定，不提出成立首次業(yè)主大會(huì )報告或者不提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細、物業(yè)基本情況等材料的；

　�。ǘ�）違反本辦法第二十八條規定，未將應當備案、公示的事項備案、公示的。

　　第五十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照下列規定處罰：

　�。ㄒ唬┻`反本辦法第三十條第二款規定，將資料丟失或者損壞，又不補齊的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款；

　�。ǘ�）違反本辦法第三十二條第二款規定，轉讓、出租、出借物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的，責令限期改正，處五千元罰款；

　�。ㄈ�）違反本辦法第四十五條規定，無(wú)故阻撓施工的，給予警告，責令改正。

　　第五十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十九條規定不退出物業(yè)管理區域的，業(yè)主委員會(huì )可以依法提起訴訟。

　　第五十五條　違反本辦法涉及其他行政主管部門(mén)權限的，由有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理。

　　第七章　附則

　　第五十六條　業(yè)主自行或者委托其他管理人對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，可以參照本辦法執行。

　　第五十七條　本辦法自2009年10月1日起施行。

　　大連市人民政府1999年12月23日公布的《大連市城市住宅區物業(yè)管理辦法》（大政發(fā)[1999]123號）同時(shí)廢止。