一、房屋租賃合同的概念和法律特征

（一）房屋租賃合同的概念

房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利義務(wù)關(guān)系和責任、以房屋為租賃標的的協(xié)議，是一種債權合同。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人與承租人應當對雙方的權利與義務(wù)作出明確的規定，并且以文字形式形成書(shū)面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問(wèn)題雙方共同遵守的準則。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的物業(yè)管理者一般有出租物業(yè)的責任，盡管這種責任根據業(yè)主的不同要求會(huì )有變化，如有一些物業(yè)管理者可能是惟一的出租代理，而另一些則可能與外界的獨立的房地產(chǎn)經(jīng)紀人共同承擔責任。物業(yè)管理者應熟悉房屋租賃的相關(guān)法律及租賃合同的基本條款，以便有效地管理。

（二）房屋租賃合同的法律特征

1．房屋租賃合同是雙務(wù)合同

雙務(wù)合同是指合同當事人都享有權利和負有義務(wù)的合同。這類(lèi)合同的每一方當事人既是債權人又是債務(wù)人，而且互為等價(jià)關(guān)系，即雙方各自享有的權利和負有的義務(wù)，正是對方應盡的義務(wù)和享有的權利。雙務(wù)合同的主要意義在于合同的履行，即任何一方在自己未履行合同義務(wù)的情況下，無(wú)權請求對方履行義務(wù)而自己卻只有權利；否則就變成了單務(wù)合同。

2．房屋租賃合同是有償合同

有償合同是指當事人享有合同規定的權利時(shí)必須付出代價(jià)的合同。有償合同大多數是雙務(wù)合同。區分有償合同與無(wú)償合同的法律意義在于確定當事人履行合同義務(wù)時(shí)應達到和完成的程度及違約責任大小。一般而言，有償合同義務(wù)的履行，其完成的程度要高于無(wú)償合同，有償合同義務(wù)人的違約責任比無(wú)償合同義務(wù)人的違約責任要重。

3．房屋租賃合同是諾成合同

所謂諾成合同是指當事人意思表示一致即告成立的合同。而雖然當事人意思表示一致，但還須交付標的物，合同才能成立的，稱(chēng)為實(shí)踐合同。這種法律上的分類(lèi)，主要用于確定合同成立的時(shí)間。房屋租賃合同是諾成合同，一旦簽署，就告成立，而無(wú)須出租人騰出空房子或承租人占有房子才算合同成立。

4．房屋租賃合同是要式合同

要式合同是相對不要式合同而言的。凡要求有特定形式和履行一定手續的合同稱(chēng)為要式合同，否則為不要式合同。要式合同由法律直接規定的，稱(chēng)為法定要式合同；法律無(wú)明文規定的，只是當事人約定必須履行特定方式和手續的合同，稱(chēng)為約定要式合同。房屋租賃合同是法定要式合同。房屋租賃當事人應當簽訂書(shū)面租賃合同。合同簽訂后要到當地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記備案，否則，租賃行為法律不予保護。

5．房屋租賃合同是繼續性合同

房屋租賃當事人雙方的權利義務(wù)，均與合同的存續期間相關(guān)，時(shí)間是合同的基本元素，因而房屋租賃合同屬于繼續性合同。

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