（二）政府干預房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段

對于一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，市場(chǎng)的自由運作非常重要。政府的土地政策，不能過(guò)分參與及干預房地產(chǎn)市場(chǎng)的自由運作。這樣才能保證本地及外來(lái)投資者對當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，進(jìn)而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定發(fā)展以及整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟的安定繁榮，但是宏觀(guān)調控也非常重要。宏觀(guān)調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括土地供應、金融、住房、稅收、價(jià)格政策等。

1．土地供應政策

沒(méi)有土地供應，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商品房供給就無(wú)從談起。在我國現行土地制度下，政府是惟一的土地供給者，政府的土地供應政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與運行有決定性影響。

土地供應政策的核心，是土地供應計劃。土地供應計劃對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資調節的功效非常直接和顯著(zhù)，因為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總是伴隨著(zhù)對土地的直接需求，政府土地供應計劃所確定的土地供給數量和結構，直接影響著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規模和結構，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盲目與沖動(dòng)形成有效的抑制�？茖W(xué)的土地供應計劃，應與國民經(jīng)濟發(fā)展規劃和城市規劃相協(xié)調，應有足夠的彈性，能夠對市場(chǎng)信號做出靈敏的反應。土地供應計劃也應該是公開(kāi)透明的，能夠為市場(chǎng)提供近期和中長(cháng)期的土地供應信息，以幫助市場(chǎng)參與者形成合理的市場(chǎng)預期、減少盲目競爭和不理性行為。

通過(guò)土地供應計劃對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控，要求政府必須擁有足夠的土地儲備和供給能力，還要妥善處理好保護土地資源和滿(mǎn)足社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展對建筑空間的需求之間的關(guān)系。保護的目的是為了更好的、可持續的滿(mǎn)足需求，但如果對當前的需求都不能很好滿(mǎn)足，就很難說(shuō)這種保護是有效率的。要在政府的集中壟斷供給和市場(chǎng)的多樣化需求之間實(shí)現平衡，必須準確把握社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的空間需求特征，通過(guò)提高土地集約利用和優(yōu)化配置水平，采用科學(xué)的地價(jià)政策和靈活的土地供給方式，實(shí)現保護土地資源和滿(mǎn)足需求的雙重目標。

2．金融政策

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。個(gè)人住房抵押貸款利率和貸款價(jià)值比率的調整，會(huì )明顯影響居民購房支付能力，進(jìn)而影響居民當前購房需求的數量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率、信貸規模和發(fā)放條件的調整，也會(huì )大大影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤水平，進(jìn)而對其開(kāi)發(fā)建設規模和商品房供給數量產(chǎn)生顯著(zhù)影響。此外，外商投資政策、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策以及房地產(chǎn)資本市場(chǎng)創(chuàng )新渠道的建立，也會(huì )通過(guò)影響房地產(chǎn)資本市場(chǎng)上的資金供求關(guān)系，進(jìn)而起到對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資和消費行為的調節作用。因此，發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過(guò)信貸規模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng )新等金融政策調節房地產(chǎn)市場(chǎng)，是政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。

3．住房政策

居住是人類(lèi)生存的基本要求，住房問(wèn)題不僅是經(jīng)濟問(wèn)題，而且是社會(huì )問(wèn)題。各國的經(jīng)驗表明，單靠市場(chǎng)或是全部依賴(lài)政府均不能很好地解決住房問(wèn)題，而市場(chǎng)和非市場(chǎng)的結合，才是解決這一問(wèn)題的有效途徑。目前我國城市住宅的供給主要有三類(lèi)，即廉租房、經(jīng)濟適用住房和市場(chǎng)價(jià)商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應、分配和經(jīng)營(yíng)完全由政府控制，廉租房不能進(jìn)入市場(chǎng)流通；經(jīng)濟適用房是具有社會(huì )保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售對象，要受政府的指導；市場(chǎng)價(jià)商品住宅則采取完全市場(chǎng)化的方式經(jīng)營(yíng)，是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要組成部分。如果政府對廉租房和經(jīng)濟適用房的供給和分配政策控制不嚴格，就會(huì )使市場(chǎng)價(jià)商品住宅受到前兩類(lèi)住宅的沖擊；如果政府的住房政策不能很好解決低收入和最低收入家庭（依城市規模和經(jīng)濟發(fā)展水平不同，這類(lèi)家庭所占全部家庭的比例約為10%～15%）的住房問(wèn)題，也會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。政府的住房分配和消費政策，對商品住宅市場(chǎng)的調控作用也是顯而易見(jiàn)的。1998年政府停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化政策以來(lái)，商品住宅在全部新增住宅供給中的比例，已經(jīng)從1998年的29.7%上升到了2005年的65.5%.

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