指導供給以適應需求的變化

房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的變化可能會(huì )由于下述兩個(gè)方面的原因引起：

1．建設新的房地產(chǎn)項目或改變原來(lái)物業(yè)的使用方式。例如在圖5-6（b）中，由于部分需求從出租住宅轉向出售住宅，租金下降至OR1，出租住宅的供給量從OL降到OL1，LL1，就可以轉換成出售住宅，因為出售住宅的需求量增加了MM1.最后形成了均衡價(jià)格OP1，和均衡租金OR1.

2．某類(lèi)物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化。根據當地各類(lèi)房地產(chǎn)收益率水平，同類(lèi)型的物業(yè)都存在一個(gè)適當的租金售價(jià)比例，例如一般情況下住宅的售價(jià)相當于大約100個(gè)月的租金，如果售價(jià)太高，那么對出租住宅的需求就會(huì )增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類(lèi)型物業(yè)之間的租金售價(jià)相對變化也會(huì )引起需求的變化，舉例來(lái)說(shuō)，北京市1994年寫(xiě)字樓物業(yè)供給緊張，最高的月租金達到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作為寫(xiě)字樓出租，使這三類(lèi)物業(yè)間的供給量發(fā)生了相對變化。

應該指出的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的這些變化需要一定的時(shí)間才能完成，而且受房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全特性的影響，這一變化所需要的時(shí)間相對較長(cháng)。同時(shí)，對市場(chǎng)供給與需求的有效調節還基于這樣一些假設，即所有的房地產(chǎn)利益是可分解的，并且有一個(gè)完全的資本市場(chǎng)存在。但實(shí)際上這些假設條件是很難達到的。例如銀行的信貸政策往往受政府宏觀(guān)政策的影響，使并非所有的人都能夠獲得金融機構的支持；為了整個(gè)社會(huì )的利益，政府還會(huì )通過(guò)城市規劃、售價(jià)或租金控制等政策干預市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性，使之不可能像證券市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)及期貨市場(chǎng)等那樣在短時(shí)間內達到市場(chǎng)供求均衡。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)通常需要一年以上的時(shí)間才能完成供求平衡的調節過(guò)程，而新的平衡達到了甚至還沒(méi)有達到，可能馬上又出現新的影響因素而造成新的不平衡。所以，用“不平衡是絕對的，平衡是相對的和暫時(shí)的”來(lái)描述房地產(chǎn)市場(chǎng)是再恰當不過(guò)的了。

指導政府制定科學(xué)的土地供給計劃

在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過(guò)制定科學(xué)的土地供給計劃來(lái)適時(shí)滿(mǎn)足全體社會(huì )成員生產(chǎn)和生活的需要、調節房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計劃首先要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)對市場(chǎng)提供的房地產(chǎn)存量、增量、交易價(jià)格和數量、空置率、吸納率、市場(chǎng)發(fā)展趨勢等市場(chǎng)信號的分析研究，才能制定出既符合市場(chǎng)需要、可操作性強，又能體現政府政策和意志的土地供給計劃。

引導需求適應供給條件的變化

例如，隨著(zhù)建筑技術(shù)的發(fā)展，在地價(jià)日漸昂貴的城市中心區建造高層住宅的綜合成本不斷降低，導致高層住宅的供給量逐漸增加，價(jià)格相對于多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉向購買(mǎi)高層住宅，從而減少了城市中心區對多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅的供給成為很自然的事。因此，市場(chǎng)可以引導消費的潮流，使之適應供給條件的變化，這甚至有利于政府調整城市用地結構、提高城市土地的使用效率。

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