三、居民收入因素

通常，居民收入的真正增加（非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加），意味著(zhù)人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì )擴大，從而會(huì )增加對物業(yè)的需求，導致物業(yè)價(jià)格上漲。至于對物業(yè)價(jià)格的影響程度，要看現有的收入水平及邊際消費傾向的大小而定。所謂邊際消費傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費變化。

如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會(huì )首先用于衣食等基本生活的改善，這對物業(yè)價(jià)格的影響估計不大。

如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因為其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎，其所增加的收入大部分甚至全部此時(shí)依消費順序會(huì )用于提高居住水平，這自然會(huì )增加對居住物業(yè)的需求，從而會(huì )促使居住物業(yè)價(jià)格上漲。

如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因為其生活上的需要幾乎已達到應有盡有的地步，邊際消費傾向甚小，所以，其增加的收入大部分甚至全部可能用于儲蓄或其他投資，這對物業(yè)價(jià)格的影響就不大。不過(guò)，如果他們利用剩余的收入從事物業(yè)投資或投機，例如購買(mǎi)物業(yè)用于出租或將持有物業(yè)當作保值增值的手段，則會(huì )引起物業(yè)價(jià)格上漲。

四、物價(jià)因素

物業(yè)價(jià)格是物價(jià)的一種，但與一般物價(jià)的特性不同，在此將其區別開(kāi)來(lái)，對它們之間的互動(dòng)關(guān)系作一分析。

物業(yè)價(jià)格與一般物價(jià)的互動(dòng)關(guān)系非常復雜。通常，物價(jià)的普遍波動(dòng)表明貨幣購買(mǎi)力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)物價(jià)變動(dòng)，物業(yè)價(jià)格也隨之變動(dòng)，如果其他條件不變，那么物價(jià)變動(dòng)的百分比就相當于物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而且兩者的動(dòng)向也應一致，則表示物業(yè)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。

不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì )引起物業(yè)價(jià)格的變動(dòng)，例如建筑材料價(jià)格（特別是水泥、鋼材、木材的價(jià)格）、建筑設備價(jià)格、建筑人工費的上漲，會(huì )增加物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設成本，從而可能推動(dòng)物業(yè)價(jià)格上漲。

從較長(cháng)時(shí)期來(lái)看，國內外統計資料表明，物業(yè)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國民收入的增長(cháng)率。但在物業(yè)價(jià)格中，土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格，或者不同類(lèi)型物業(yè)的價(jià)格，其變動(dòng)幅度不是完全同步的，有時(shí)甚至是不同方向的。

就物業(yè)價(jià)格中房?jì)r(jià)（房地價(jià)格）與地價(jià)之間的互動(dòng)關(guān)系來(lái)看，在有較多土地供應者的情況下，房?jì)r(jià)是主動(dòng)的，地價(jià)是被動(dòng)的，即地價(jià)水平主要取決于房?jì)r(jià)水平，就如同一般情況下地租水平是由農產(chǎn)品價(jià)格水平?jīng)Q定的一樣。但在物業(yè)開(kāi)發(fā)用地由政府獨家壟斷供應的情況下，土地一級市場(chǎng)上的地價(jià)水平在很大程度上影響著(zhù)新建商品房的價(jià)格水平，預期政府會(huì )減少土地供應將造成的地價(jià)上漲或者其壟斷的高地價(jià)，是會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲或者市場(chǎng)會(huì )以房?jì)r(jià)上漲來(lái)作出反應的。

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